Måned: marts 2019

I Wien har Ritt Bjerregårds vision om billige boliger altid været en realitet. Men hvordan fungerer det system? Og kan vi gøre noget tilsvarende i Danmark?

I Wien bor 60% af indbyggerne i forskellige former for støttet boligbyggeri. En nybygget lejlighed kan lejes til omkring 5000 kr. om måneden. De problemer, vi har herhjemme med, at de dårligst stillede bliver isolerede i særlige områder, og de mere velhavende holder sig for selv, kender man ikke. De mange billige boliger holder priserne på ejerboliger nede. Wien vokser meget  – ligesom København og mange andre byer – men i Wien bygges der en masse boliger, så udbuddet kan holde trit med efterspørgslen. Og det der bygges, er godt: Der eksperimenteres med boligformer, laves spændende arkitektur og udvikles bæredygtigt byggeri. Wien er derfor blevet et sted, som byplanlæggere og byggefolk besøger for at lære, hvordan man skal gøre.

Men hvordan gør de det i Wien?

I Wien fremhæver man, at der ikke en trylleformular. Succesen ses som et resultat af en dygtig koordinering af en række instrumenter indenfor boligpolitik, jordpolitik, finansiering, pålidelige partnere og fremme af innovation. Men der er også en vigtig historisk dimension. Det hele startede med Det Røde Wien.

Det røde Wien

Efter 1. verdenskrig vandt socialdemokraterne i Wien et absolut flertal, som de holdt indtil 1934. Wien blev til en selvstændig delstat, hvilket muliggjorde, at man kunne føre sin egen politik på en række områder. Problemerne var store. Det østrigsk-ungarske kejserrige var brudt sammen, og flygtninge strømmede til Wien. Boligforholdene var elendige. Arbejdsløsheden stor. Sygdomme som tuberkulose og syfilis var udbredte.

På den baggrund startede et omfattende byggeri af kommunale boliger: ”Gemeindebau”. Fra 1923 til 1934 blev der opført 65.000 boliger i 348 bebyggelser. Landets førende arkitekter tegnede, og mange af disse bygninger er i dag fredede. En del blev opført som ”Superblöcke”: Enorme boligkomplekser  som Karl-Marx Hof, der er på 156.000 m2 og 1382 lejligheder blev forsynet med børnehaver, bibliotek, badeanstalt, vaskeri og lægekonsultation.

Nazismen lukkede den periode, men udviklingen fortsatte efter 2. verdenskrig, så der i dag er 220.000 Gemeindebaus spredt over hele Wien. Mange er mindre byggerier, men idéen med store byggerier med mange sociale faciliteter blev fortsat i 60`erne og 70´erne med ”Socialen Städtebaus”. Per-Albinus Hansson bebyggelsen har 6000 lejligheder og ligesom de tidligere Superblöcke en sammenhængende social infrastruktur med børnehaver, bibliotek osv.

Udover de 220.000 kommunale boliger i Wien er der 200.000  andre støttede boliger. I alt er der 890.000 boliger i Wien: næsten halvdelen af boligerne er støttede.

Efter sidste finanskrise holdt det kommunale og støttede byggeri en pause, men i dag er der igen gang i det støttede byggeri med omkring 7.000 boliger om året.

Wien har omkring 1,7 millioner indbyggere, hvilket er noget større end Storkøbenhavns 18 kommuner med 1,3 millioner indbyggere.

Som nævnt mener man i Wien, at succesen ikke er et resultat af en simpel opskrift. I stedet ser man den som en vellykket koordinering af mange instrumenter indenfor 5 dimensioner.

Aktiv boligpolitik

Den aktive boligpolitik går ud fra, at private investorer med deres krav til forretning ikke kan skaffe tilstrækkeligt med boliger, der er til at betale for almindelige mennesker. Boligen ses som afgørende for social sikkerhed: ikke mindst beskedne indkomster har behov for den tryghed, der ligger i en god bolig, der er til at betale. Derfor arbejder Wien fortsat på udbygge det kommunale og støttede byggeris andel af boligmassen.

Boligpolitikken, mener man i Wien, skal være inklusiv: Den skal ikke kun sigte mod grupper med forholdsvis små indkomster. Den øvre grænse for, hvornår man kan få adgang til en billig bolig, er derfor sat højt til næsten 100.000 euro for 2 voksne og 2 børn. 75% af indbyggerne i Wien ligger indenfor denne grænse. I Wien har man følgelig ikke en voldsom segration: små indkomster og middelklassen bor sammen.

Også byfornyelse er prioriteret højt og foregår på støttede vilkår.

Fremsynet jordpolitik

Den anden af de fem dimensioner er jordpolitik. Wien har siden 1984 haft en fond, som opkøber jordarealer med henblik på byggemodning og senere byggeri. Fonden køber gerne tidligt. Private investorer tør ofte ikke løbe risikoen med at vente i måske 10 år før, et byggeri kan komme i gang. Køb og omdannelse af arealer er styret politisk gennem en overordnet planlægning af behovet for infrastruktur og offentlige anlæg.

Bæredygtig finansiering

Indtægter og udgifter på det støttede byggeri i Wien (2016) i milliarder dkr.

	Udgifter	Indtægter	Nettotilskud
Nybyggeri	2,5	Afdrag på lån : 2,3
Renovering	1,9	Statstilskud : 1,0
Huslejetilskud	0,5
I alt	4,9	3,3	1,6

Wien bruger årligt omkring 650 millioner euro (4,9 milliarder dkr.) på tilskud til boliger: 330 millioner (2,5 milliarder dkr) på nybyggeri, 250 millioner (1,9 milliarder dkr) på renovering og 70 millioner (0,5 milliarder dkr) på boligydelse.

Størstedelen af støtten bliver givet som lån, som bliver tilbagebetalt med 300 millioner euro (2,3 milliarder dkr). I alt har Wien på den måde udestående lån på 3,5 milliarder euro (26 milliarder dkr).

Nettoudgiften for Wien er ikke ret stor: 1,6 milliarder dkr eller 3.800 dkr. Bolig, når der er 420.000  boliger.

2,5 milliarder i tilskud til at bygge 7000 boliger  lyder også billigt, når huslejen lander på 5.000 kr. Det svarer til et tilskud (billigt lån) på omkring 350.000 kroner pr bolig.

Det offentlige tilskud i form af lån udgør 1/3 af lånebehovet for opførelse af en ny bolig. (Ja, de bygger billigt i Wien.) Resten bliver finansieret gennem dels et indskud fra beboerne (højst 12,5% af byggeomkostningerne, men som regel mindre), dels bygherrens privat optagede lån. For at holde huslejen nede skal der først betales af på det offentlige lån, når det private lån er afdraget.

I Wien er den maksimalt tilladte husleje i  støttet nybyggeri på 428 kr./m2 i årsleje i såkaldt ”kaltmiete”, dvs. husleje uden forbrug som varme, vand, moms og  vedligehold. Kaltmiete er et udtryk for renter og afdrag på lån til opførelsesomkostningerne. Det giver knap 4.000 kr. i månedlig husleje for 100 m2 – stadig uden forbrug og vedligehold – men med moms.

I forhold til alment boligbyggeri i København er forskellen stor: F.eks. koster en ny lejlighed i FSB´s Skyttehusene ved Bellacenteret til indflytning i år 11.550 kr. (omregnet til 100 m2 og uden varme og vedligehold). I København er husleje i et støttet nybyggeri altså næsten 3 gange så dyrt som i Wien.

I Wien mener man imidlertid, at selv den husleje kan være lidt dyr for nogen, og man er derfor begyndt på et program med såkaldte ”smartwohnungen”. Disse er mindre, men skulle være mere arealeffektive, og kan lejes ud noget billigere.

Gode partnere

Som nævnt er det ikke kun kommunen, der ejer og bygger støttet byggeri. De almene boligselskaber bygger og ejer endda lidt mere.

Der er 57 ”gemeinnützige Bauvereinen” i Wien. Deres forretning af egenkapitalen er begrænset ved lov, de skal bruge deres overskud til at bygge for og, når tilskuddet til boligerne er afdraget, betaler lejerne et bidrag til selskaberne, som skal bruge dette til at bygge nyt for. En 100 m2 lejlighed betaler omkring 1.300 kr. om måneden i et sådan bidrag.

I Wien betragter man de almennyttige boligselskaber som de rigtige partnere, fordi de ikke skal have en fortjeneste på deres bygninger og er tvunget til at bygge. Tilsvarende betragter man det for risikofyldt at støtte sig på private bygherrer, fordi disses aktivitet er meget afhængig af den almindelige rente: Ved lav rente er det attraktivt at bygge, men når renten stiger vil de private bygherrer blive tilskyndet til at investere i noget andet end nybyggeri.

Innovationsfremme

Der gøres meget i Wien for at fremme innovation og høj kvalitet i byggeriet.

For mindre byggesager (mindre end 300 boliger) findes et ”Grundstücksbeirat”: et råd med eksperter indenfor arkitektur, landskabsarkitektur, byøkologi, social bæredygtighed og økonomi. Rådet bedømmer detaljeret alle mindre projekter med henblik på at forbedre kvaliteten.

Ved større byggeprojekter udskrives der en konkurrence, hvor kriteriet er høj kvalitet i forhold til prisen – og innovative idéer. Dommer i konkurrencer er det samme Gründstücksbeirat suppleret med andre relevante eksperter.

Det bruges også at udskrive konkurrence indenfor temaer som ungdomsboliger, generationsblandede byggerier, interkulturelle bebyggelser etc. Konkurrencekriterierne bliver hele tiden videreudviklet ud fra de indhøstede erfaringer. De indsendte konkurrenceforslag bliver udgivet i særlige årbøger for at fremme vidensdeling og idéudvikling.

Kan vi i Danmark lære noget af Wien?

Mange storbyer lider af de samme problemer som København og andre byområder i Danmark: hurtig tilvækst og boligpriser der er så høje, at almindelige indkomster ikke længere har råd til at bo i byen. Hvad er Wiens hemmelighed, kunne vi ikke lige kopiere modellen, og hvorfor har vi ikke allerede gjort det?

Det første der springer i øjnene er selvfølgelig Wiens historie. Siden 1. verdenskrig har man haft en boligpolitik, der med et socialt sigte har sørget for billige boliger.

I Danmark har vi i mange år haft en boligpolitik – hvis man kan kalde det sådan – med det modsatte sigte. For snart længe siden blev det tilladt at udstykke udlejningsejendomme i ejerlejligheder. Det gav et gevaldigt opsving i ejendomspriserne. I de senere år har man givet mulighed for spekulation i andelsboliger, som er steget meget i værdi. Billige lejeboliger forsvinder i hastigt tempo, fordi de kan moderniseres på vilkår, hvor udgift til at installere nyt bad og køkken kommer igen mange gange i form af større lejeindtægt og øget ejendomsværdi. Tænk på Blackstones køb af ejendomme på Frederiksberg. Det almene boligbyggeri har været under stadige angreb, og her til sidst er der blevet vedtaget den såkaldte ghettoplan, hvor boligselskaberne skal rive deres egne boliger ned for de penge, de selv har sparet op i Landsbyggefonden.

I stedet for at sørge for boliger til en fornuftig pris har man fremmet stigende boligpriser og en reduktion i antallet af forholdsvis billige boliger. Man skulle tro, at formålet har været at sikre de, der har købekraften, muligheden for at bo i gode lejligheder med en central beliggenhed.

Sammenligning af byggeomkostninger og husleje (2016) i støttet byggeri i København og Wien i dkr.

	København	Wien
Grundpris pr bygget m2	4.000 kr.	2.000 kr.
Total byggepris	19.790	13.500
I alt pr m2	23.790	15.500
Husleje (kaltmiete) for 100 m2	11.500 1)	4.000

 1)Eksempel fra København 2019.

(Tallene i tabellen bør tages med et gran salt. I tallene for København er rammebeløbet for alment byggeri fordelt på grundpris og byggeomkostninger ved hjælp af oplysninger fra ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. I virkeligheden er grundprisen i København ofte så høj, at det er umuligt at bygge indenfor rammebeløbet. Men, hvor man alligevel har fundet en grund, passer tallet nok meget godt.)

Det springer i øjnene, at byggegrundene er  billigere i Wien. Det må ses i sammenhæng med den ovenfor omtalte langsigtede jordpolitik, man har praktiseret i Wien.

I København har man gjort det helt anderledes. København har sit eget byudviklingsselskab By og Havn, som ejer og har ejet enorme arealer i havnen og i Ørestaden. Indtægterne fra grundsalget blev bestemt til at skulle finansiere metroen. By og Havn er derfor tvunget til at sælge sin jord dyrt. Udover at dette gør det rigtig svært at få opført billige boliger i København, så giver det også vanskeligheder for en god byudvikling. Der skal bygges højt og tæt. Og det er vanskeligt at stille for mange krav til de developere, der skal bygge på grundene. Jo flere krav om grønne arealer, bæredygtighed osv., jo mindre vil de betale for grundene.

Byggeomkostningerne er også lavere i Wien. Det er naturligvis vanskeligt at sammenligne byggeomkostninger mellem lande, fordi der indgår så mange faktorer. Imidlertid må det antages, at det højere prisniveau i Danmark blandt andet skyldes, at man ikke på den samme systematiske måde som i Wien arbejder på at optimere pris og kvalitet. Det kan også tænkes, at de høje salgspriser for boliger i København påvirker byggepriserne. Når en nybygget bolig kan sælges for i hvert fald 50.000 kr. pr m2 – de nye boliger i Tuborg Havn sælges for 160.000 kr. pr m2 – så er det nok svært at presse entreprenørerne. For slet ikke at tale om, at det er svært at skabe grundlag for innovation og bedre og billigere byggeri. Endelig skal det dog retfærdigvis sige, at i Østrig er momsen på byggeri kun 10% mod 25% i Danmark.

Den meget lave husleje i det støttede byggeri i Wien skal naturligvis også ses i sammenhæng med selve støtten. I Wien gives der billige lån til 1/3 del af byggeriets pris. Lånene skal først afdrages, når de private lån er afviklet. Det svarer meget godt til den danske form for støtte, hvor kommunerne skal stille med tilsvarende lån, men kun for 10% af byggeriets pris. Og så skal beboerne mønstre et  større indskud end i Danmark.

Faktisk findes der også eksempler på forholdsvis billigt byggeri i Danmark. Almenbolig+ kan udleje nye lejligheder i Ørestaden til ca. 8000 kr. for 100m2. Prisen skyldes lavere byggeomkostninger, fordi man bruger fabriksfremstillede moduler i træ; lavere driftsomkostninger, fordi beboerne selv skal stå for en del af drift og vedligehold; at man finder mindre grunde, som man kan købe fordelagtigt, og endeligt, at boligerne ikke er helt færdiggjorte ved indflytningen. (Dette sidste svarer i virkeligheden til et større beboer indskud.) Og nye, almene boliger er billigere i provinsen: Lejerbo bygger f.eks. Skudehavnen i Vejle, hvor lejen i store træk svarer til Almenbolig+ i København.

Systemet i Wien er sund fornuft

Men alle disse forbehold taget, så er det ikke til at komme uden om, at man i Wien for et beskedent beløb i støtte kan tilbyde indbyggerne særdeles billige boliger. I modsætning til dagens gængse opfattelse, hvor al offentlig støtte er skrækkeligt, dyrt og økonomisk ødelæggende, så virker systemet i Wien som sund fornuft. Eneste trøst kan være, at Wien er undtagelsen, mens alle andre byer i den vestlige verden har de samme problemer som København.

I Wien har man for en udgift på 2,6 milliarder danske kroner om året 420.000 gode, billige boliger svarende til cirka halvdelen af bestanden af boliger.

I Danmark bruger vi alene på boligsikring omkring 15 milliarder.

I Danmark har vi 2.646.000 beboede boliger. Man kunne lege, at halvdelen af dem skulle være billige ligesom i Wien, altså 1.323.000 boliger. Med en støtte af samme omfang som i Wien ville det koste Danmark omkring 3 gange så meget som for Wiens 420.000 boliger: 2,6 milliarder kroner x 3 eller  måske 8 milliarder dkr.

Alene i boligstøtte koster det danske system de offentlige kasser dobbelt så meget, som man bruger i Wien. Men udover tilskud til huslejen støttes boliger i Danmark med andre store beløb: rentefradrag, det almene byggeri støttes og håndværkerfradraget er heller ikke billigt. (Omvendt betales der også et stort beløb i ejendomsskatter.)

Det danske system fremmer værdistigninger på fast ejendom, hæmmer udviklingen af godt og billigere byggeri, øger den økonomiske ulighed og skaber problemer med opdelte byområder. Og det er dyrt for de offentlige kasser.

Det kunne synes genialt at finansiere den københavnske metro med værdistigningerne på byggegrunde, men det har givet voldsomme bivirkninger. Det ville måske have været bedre at finansiere metroen på anden vis og fået en bedre og mere inkluderende byudvikling.

Man kan spørge, om det ville være muligt at efterligne Wien. I København skulle man ændre vilkårene for By og Havn, finde en anden finansiering til metroen og forbedre støtten til det almene byggeri.

Også det øvrige land har et problem, fordi kommunerne er forpligtiget til at sælge byggegrunde dyrest muligt. Hvis kommunerne selv ejer jorden – og ikke har lagt jorden over i et kommunalt byudviklingsselskab – kan de dog reservere grunde til billigt byggeri. Med en sådan reservation bliver grundenes værdi mindre, og kommunen kan sælge til den højestbydende indenfor denne kategori.

Ikeas byggekoncept ”BoKlok” minder en del om Almenbolig+, men har svært ved at finde byggegrunde i Danmark, så noget tyder på, at kommunerne ikke er meget for at benytte sig af deres mulighed for at sælge grunde til billigt boligbyggeri.

Så svaret bliver desværre nok nej. Det vil være meget vanskeligt at efterligne Wien og få store mængder godt og billigt byggeri i Danmark. Vi er gået alt for langt væk fra en social boligpolitik. Boliger i Danmark er et spekulationsobjekt.

Som de siger i Wien: Der er ikke en snuptagsløsning. Hvis man holder godt fast i en overordnet boligpolitik, hvor boliger først og fremmest er en del af velfærden, kan man sikre billige grunde og godt og billigt boligbyggeri.

Litteratur

Jeg har navnlig støttet mig på

Dr. Michael Ludwig: ”Das Wiener Modell – der soziale Wohnungsbau in Wien.”

Lukas Kapeller: ”Hauptstadt des bezahlbaren Wohnens”, Zeit online, 28/3 2017

Der er mange kilder på nettet:

https://www.gbv.at/Mitglied/Bundesland/W (En fortegnelse over alle almennyttige boligselskaber i Wien. Man kan klikke videre og læse om de enkelte selskaber.)

https://www.wienerwohnen.at/ (En hjemmeside for de kommunale boliger i Wien)

https://www.wien.gv.at/bauen-wohnen/ (Bystyret i Wien har en hjemmeside med et afsnit om byggeri i Wien)

En dejlig arkitekturbog med masser af billeder:

Walter Ziednicek: ”Architektur des Roten Wien”, Verlag Walter Zednicek, Wien 2009.