Hvorfor bygges der så højt, tæt og trist?

Ingen arkitekturpolitik uden en byggepolitik

Regeringen vil udvikle en national arkitekturpolitik: Man vil ikke kun have flere billige boliger, men også bedre boliger. I sin fremlæggelsestale henviste kulturministeren til Kay Fiskers (og Sven Eske Kristensens) fine Stefansgård på Nørrebro som det gode eksempel.

Initiativet er tiltrængt. Højhuse skyder op som ukrudt. Der bygges for højt, tæt og trist. Hundedyre, triste, skalmurede betonklodser bygges på de mest attraktive placeringer så tæt, at liv og leg går i chok. Arkitekturoprøret dokumenterer løbende, hvor skrækkeligt meget nybyggeri faktisk er.

Al denne dårligdom er et resultat af en teknisk, økonomisk og politisk udvikling, som et fint arkitekturpolitisk dokument, flere stadsarkitekter og skrappere lokalplaner ikke vil kunne fjerne. Det er nødvendigt at undersøge baggrunden for, at der i dag bygges så højt, så tæt og så trist.

De københavnske brokvarterer

Tænk på bygninger, som såvel arkitekter som lægmænd synes, er gode. Det kunne være på de københavnske brokvarterer.

I slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet voksede København, og utallige nye boliger blev bygget udenfor voldene. Vesterbro og Nørrebro var mest til arbejderklassen, mens det blev finere på Østerbro og Frederiksberg. I dag er alle disse boliger meget dyre til trods for, at mange af dem dengang var tarveligt spekulationsbyggeri. Der bliver ombygget, lagt sammen og sat altaner på. Her bor den velbeslåede middelklasse. Men hvorfor er boliger i disse kvarterer så populære?

Bygningerne er grundlæggende ens, men har også mange små variationer, så der bliver både harmoni og liv. Alle har nogenlunde samme højde, fordi de skulle kunne nås af brandvæsenets højeste stige.

Der var tale om håndværk, hvor der blev bygget efter fælles principper, så etagehøjderne og dybderne på bygningerne blev nogenlunde ens. Husene var murede med (oftest) tegltag. Alle fik Dannebrogsvinduer. Henover disse grundelementer blev der pyntet med gesimser, udsmykninger og forskellige dørpartier.

Alt dette i modsætning til moderne byggeri, hvor der er frit slag, så bygningerne ikke matcher hinanden. Detaljering bruger man ikke mere, så bygningerne fremstår som ens flader med store glaspartier.

Datidens investorer var små. Tit var det en håndværksmester, der byggede en ejendom, han selv ville eje, og måske flyttede ind i en lejlighed i forhuset.  Mange bygninger har derfor kun én, to eller måske tre opgange. Dette i modsætning til i dag, hvor investorerne er pensionskasser og andre institutioner, som har uendelige formuer til rådighed.

Dengang var detailhandelen ikke koncentreret i store kæder, som helst vil placere sig i storcentre. Der var små købmand, grønthandlere, viktualiehandlere, ismejerier og meget mere. Derfor var der oftest butikker i stueetagen. Mange steder er det i dag lykkedes at finde på nye funktioner til de små butikker. Der er kommet gallerier, caféer, designbutikker, delikatesseforretninger og så videre. De gamle ejendomme er tilpasset til nye tider. Gårdene er blevet ryddet for baghuse, så der er kommet fine, grønne anlæg. Lejligheder er blevet lagt sammen og har fået badeværelser, altaner og køkken-alrum. Man kan næppe sige, at bygningerne fra byggeboomet omkring forrige århundredeskifte på brokvartererne er god arkitektur. Mange huse har aldrig set en arkitekt. Selve lejlighederne er næppe det største attraktiv. De er sikkert hyggelige, men det er på bymiljøet, at brokvartererne vinder. Tætheden, butikkerne, gårdanlæggene, harmonien og variationen indenfor faste rammer gør brokvartererne til et godt sted at bo.

Bygningerne på brokvartererne er både ensartet harmoniske og varieret med detaljer

Arkitektoniske perler

Der findes en række boligbyggerier, som alle elsker i dag, og mange ville give deres højre arm for at komme til at bo i. Men selv til den pris vil de være lukket land for andre end nært beslægtede eller folk med særdeles gode indkomster.

Arbejdernes Byggeforening skabte perler som Humleby ved Carlsberg og Kartoffelrækkerne ved søerne. Andre foreninger stod for havebyer som Grøndalsvænge eller Ved Grænsen på Frederiksberg. KAB byggede Bakkehusene og Classens Have. Også private bygherrer stod for attraktive bebyggelser. De fandt typisk sammen med en dygtig arkitekt som Hans Dahlerup Berthelsen, der stod for et halvt hundrede dejlige bebyggelser som eksempelvis Hostrups Have.

Fælles for denne gruppe af byggerier er, at en engageret bygherre fandt sammen med en dygtig arkitekt. Der var en samlet idé for hele projektet. Arkitekten tegnede, projekterede og styrede byggeprocessen. Bygningerne blev opført som håndværk: Snedkere købte træ til køkkener, døre og vinduer blev lavet i hånden, murere lagde mursten oven på hinanden osv.

Vagtelvænget A/B på Frederiksberg er en af de havebyer, som i dag er elsket af arkitekter og så eftertragtet, at de fleste boliger går i arv.

Industrialiseringen af byggeriet: Her startede det triste byggeri.

Det håndværksproducerede boligbyggeri led døden i 1960`erne under den såkaldte industrialisering af byggeriet. Der manglede boliger, og da man mente, at der ikke ville være murere nok til det byggeboom, man ønskede med op til 60.000 boliger om året, besluttede regeringen sig for at fremme en anden model. Det almene boligbyggeri kunne man presse til at forsøge den nye måde at bygge på. Bellahøjhusene blev bygget med on-site producerede betonelementer, men derefter kom der betonelementfabrikker.

Magtforholdene ændrede sig. De store entreprenører havde hidtil ikke interesseret sig for byggeri og holdt sig til anlægsprojekter, men nu fik byggeprojekter et volumen, som var økonomisk interessant for dem. En ingeniør, der var med dengang, fortalte mig, at en byggesag på under 1000 boliger gad man ikke røre ved.

De store entreprenører investerede i betonelementfabrikker, så de fik en større del af værdikæden under sig. Totalentreprisen, hvor entreprenøren får det fulde ansvar for byggeriet og ansætter ingeniør og arkitekt, bredte sig.

Det spor, der blev lagt under industrialiseringen af byggeriet, fremstår i dag som et blindspor. Dengang lykkedes det at bygge en masse boliger, og arbejdskraftforbruget pr. bolig blev reduceret voldsomt. Succesen skyldtes en planøkonomisk tilrettelæggelse af produktion og logistik, som var en parallel til byggeriet i Sovjetunionen, Østeuropa og Kina. Da grundlaget for en statsstyret masseproduktion af boliger forsvandt, fordampede produktivitetsgevinsterne også. Tilbage blev en uhensigtsmæssig produktionsstruktur.


Aleksandr Deyneka, Building Peace 1960.  Skitse til en mur mosaik.
Betonelementer blev ofte fremstillet heroisk i den kommunistiske propaganda. Udstillingen ”Flying Panels”, ArkDes, Stockholm

De store boligområder fra dengang betragtes ikke længere som attraktive. Måske har de aldrig været det. Middelklassen og faglærte foretrak parcelhuset, mens indvandrere og de dårligst stillede blev henvist til Brøndby Strand, Milestedet, Mjølnerparken og alle de andre. Velstanden gav boligdrømme, der rakte meget længere end til teknokraternes badeværelse og centralvarme.

I virkeligheden blev byggeriet aldrig industrialiseret. Det var kun komponentproduktionen, der blev det. Arbejdet på pladsen bliver stadig udført af mange fag i mange entrepriser. Byggeprocessen i dag er ofte blevet karakteriseret som præget af konflikter mellem byggeriets mange parter. Der er også et stort spild, fordi så meget foregår i fri luft på byggepladsen, hvor håndværkerne balancerer på stilladser.

Køkkener, trapper, elevatorer, badeværelser, vinduer osv. vælges fra kataloger. Arkitekter er ofte slet ikke med i et byggeprojekt eller har ikke megen indflydelse. En bygning ses ikke som en helhed, men stykkes sammen af stumper fra utallige kataloger.

Hvorfor bygges der så trist?
Vagtelhave på Frederiksberg blev opført i 1966 af I/S Montagebyggeri

Developerne

I forbindelse med industrialiseringen dukkede de private developere op. Bøje Nielsen var en af de mest kendte. Han og andre developere købte grunde, ejede elementfabrikker og tilbød færdige løsninger baseret på totalentrepriser. Deres koncept var baseret på stor omsætning, og mange developere kunne ikke stå for fristelsen til at sænke kvaliteten. Da tiderne ændrede sig, og byggeaktiviteten faldt, gik de fallit på stribe.

Senere dukkede en anden type developer op, men nu med koncepter hvor de havde reduceret deres risiko ved primært at udvikle områder til nyt byggeri. Ud fra ejendomspriserne det pågældende sted vurderes, hvad de færdige boliger kan sælges til. I forhandlingerne med kommunen kan der så tilbydes en pris på jorden, når byggeomkostninger og udgifter til byggemodning trækkes fra. Developeren finder investorer og får ofte andre til at bygge for sig.

Man kan sige, at developerens indsats primært består i at få det hele til at hænge sammen og skabe sammenhængene mellem en overordnet plan for området, kommunens ønsker, investorerne og bygherrerne. Developerne er ofte forretningsfolk med erfaring fra andre brancher, men også mange entreprenører har udviklingsprojekter.

Avancen for developerne er ret stor – måske 30% -, så når kommunen også skal have mest muligt for grunden, bliver der ikke meget til overs at bygge for. Når projekterende og udførende endelig kommer ind i billedet, skal der bygges billigere end billigt.

Hvorfor bygges der så højt, tæt og trist?
Der bliver bygget højt, tæt, trist og gerne tæt på kysten. Her er det Realdania, der er developer på Køge Kyst projektet.

Det høje konflikt niveau

Byggebranchen er kendt for et højt konfliktniveau. Konflikterne har en strukturel baggrund. I developermodellen presses byggeomkostningerne. Entreprenøren skal hitte på måder, så han kan tjene penge på en skrabet byggesag. Det giver incitament til at presse underentreprenørerne eller konflikte med bygherren om for eksempel betaling for ekstra arbejder. Omvendt bliver motivationen for entreprenørerne til at effektivisere og innovere lille, fordi lavere byggeomkostninger bliver omsat til højere grundpriser og større avance til developerne. Det er en skadelig prisstruktur, som tilskynder til at bygge med så mange billige standardkomponenter som muligt.

Også det om sig gribende højhusbyggeri har sine rødder i denne økonomiske struktur, som går ud på at maksimere grundprisen. Grundprisen kan øges ved at øge bebyggelsesgraden. Det er derfor fristende for kommunen og developeren at blive enige om at bygge højt. Som konen med æggene kan man drømme om bolig ”tårne” på 30 etager, som vil give en tårnhøj bebyggelsesgrad og tårnhøje priser på byggeretterne.

Konfliktniveauet bliver forværret af, at byggeprocessen efter den såkaldte industrialisering er blevet meget kompliceret. I det håndværksprægede byggeri blev arbejdet udført af en håndfuld fag og ledet af en arkitekt, som også havde tegnet bygningen for en bygherre. Projekteringen var typisk begrænset til at bruge generelle og velkendte bygningsbeskrivelser, som der i begrænset omfang blev dispenseret for.

I dag er der et stort antal underentreprenører involveret i en byggesag. Som beskrevet i Lean Construction er de mange aktører samtidig i gang med en lang række andre byggeprojekter, hvilket gør en koordinering uoverskuelig. Også projekteringen er kompleks med mange aktører, og ofte bliver det nødvendigt alligevel at improvisere løsninger på byggepladsen. Byggesager er blevet hårdt bemandet med mange rådgivere. Selv professionelle bygherrer væbner sig med bygherrerådgivere, og nye rådgivningsydelser kommer hele tiden til.

Boligen er blevet et investeringsobjekt

Den økonomiske politik i forhold til boligmarkedet har skubbet på en udvikling væk fra boligen som et velfærdsgode til boligen som et investeringsobjekt.

Den første lov om ejerlejligheder kom i 1966 og åbnede for, at almindelige mennesker kunne få økonomiske gevinster ved at bo i en lejlighed.

Neoliberalismen vandt frem med sin tyrkertro på markedets velsignelser. De foreningsejede kreditforeninger blev afskaffet med lov om realkredit i 1989. Fra politisk side ønskede man finansielle supermarkeder og danske banker, der kunne konkurrere internationalt.

Senere blev den offentlige byfornyelse erstattet med gavmilde huslejeforhøjelser til ejere af udlejningsejendomme, hvis de ville modernisere. Billige andelsboliger fik høje, kunstige markedspriser ved indførelse af valuarvurderinger.

Voldsomme prisstigninger på ejerboliger er blevet fremmet med lave renter, afdragsfrie lån og skattefrihed for gevinster på de stigende ejendomspriser. Kommunerne er blevet tilskyndet til at spekulere i jord ved pålæg om at skulle sælge til markedspris.

Og den kommunale og statslige bygherrevirksomhed er blevet forsøgt reduceret gennem de såkaldte OPP- projekter. (Offentlig-Private-Partnerskaber) Stadsarkitekternes egne tegnestuer, som sikrede godt offentligt byggeri, blev nedlagt.

Bygninger er blevet investeringsobjekter på et internationalt marked, hvor afkast er det eneste, det handler om. Nu er der ejendomsselskaber, der tilbyder investorer et fast afkast: De skal bare komme med kapitalen, så bliver de garanteret et afkast på f.eks. 5% årligt. Danske pensionskasser investerer i udlandet, og udenlandske kapitalfonde opkøber danske ejendomme.

Arkitekternes forståelse af arkitektur er blevet tyndere

Udviklingen har desværre også påvirket arkitektstanden.

Arkitektvirksomhederne er vokset i størrelse og er blevet internationale. De har fundet et marked i de markante bygninger, som virksomheder og det offentlige efterspørger. Måske er det derfor, at fokus har flyttet sig fra det gode byggeri til det ”store værk”. Byerne bliver fyldt op med bygninger, som ikke passer ind, men står og stritter med kæmpe klodser stablet i uorden eller, hvad den store kunstner nu har kunnet finde på. Vi skal ikke tænke ”sikken en dejlig bygning”, men ”sikke en stor arkitekt, der har bygget her”. Desværre mislykkes de store tanker sommetider, så forbipasserende tænker: ”Åh nej, hvem er den idiot, der har fundet på det der.”

Imponator-effekten synes at være blevet så vigtig, at æstetiske betragtninger er kommet til at dominere i forhold til mange andre vigtige forhold som god udnyttelse af arealerne, forhold omkring drift og vedligehold, patinering af de anvendte materialer, samspil med omgivelserne, brugernes oplevelse osv. osv.

Der er ikke længere samfundsengagerede arkitekter som PH til at revse borgerskabet. Når arkitekturen bliver diskuteret, virker den teoretiske forståelse efter min mening ofte tynd. Den samme bygning kan ses som i skala eller ude af skala. Eller en facade kan være indbydende eller lukket afhængig af, hvem der vurderer.

Der savnes en arkitekturdebat, der handler om mennesker og stiller spørgsmål, som hvordan den gode bolig skal se ud i dag, hvor hjemmearbejde vinder frem og bæredygtighed er blevet uundgåeligt, og boligernes omgivelser skal indbyde til fællesskab, leg og motion.

Måske er dette forfald udtryk for at uanset, hvilke synspunkter der vil blive udviklet, så ender det alligevel med, at developere, internationale investorer og pressede byggefolk bygger for højt, for tæt og fantasiløst.

Fragmenteringen af byggeprocessen

Udviklingen har fragmenteret hele byggeprocessen og skilt slutbrugerne fra. I den traditionelle model, hvor bygherren samarbejdede med en arkitekt, var bygherren ofte sammenfaldende med driftsherren. Bygherren kom til at eje bygningen og ville tjene penge på at leje ud. Han havde altså en interesse i at bygge noget, som folk kunne lide at bo i.

Anderledes er det i dag. Developeren, der udvikler ejerboliger skal først og fremmest have boligerne solgt og kan være ligeglad med, hvordan folk har det med at bo i boligerne.

En arkitekt fortalte mig engang, hvordan deres tegnestue var blevet så frustrerede over at tegne den samme lejlighed med køkkenet inde i stuen og to værelser af samme størrelse, at de af egen drift lavede 10 forslag til andre indretninger. Developeren sagde pænt nej tak og forklarede, at de tegninger måtte de selv betale. Han kunne ikke bruge dem. Han vidste, at han kunne sælge den sædvanlige indretning, hvorfor han ingen grund så til at eksperimentere.

Der er bemærkelsesværdigt, at der intet gøres for at opsamle erfaringer med boligkvalitet. Selv har jeg prøvet gentagne gange at få afslag på projekter om at udvikle en dansk version af de såkaldte Post Occupancy Evaluations – bruger- evalueringer af bygninger. Til sidst fik jeg forklaret meget tydeligt, at ”ingen bygherrer er interesseret i at få vide, om et byggeri er godt eller dårligt”. Og det passer sikkert, men er ikke særlig fornuftigt.

I det private udlejningsbyggeri er der ofte heller ingen sammenhæng mellem bygherre og driftsherre. Developeren får bygget med investor på slæb uden at give indflydelse fra sig. Når byggeriet er færdigt sker driften via et ejendomsselskab. Investorerne kan tjene penge på at sælge ejendommene til andre investorer. Uanset, hvor uinteressant byggeriet er, vil det – bortset fra nogle nedture engang i mellem – stige i pris.

I det almene byggeri er der sammenfald mellem bygherre og driftsherre og selskaberne er non-profit. Det kan derfor synes gådefuldt, at meget alment byggeri er lige så trist som det private. Rammebeløbet begrænser naturligvis mulighederne, men kan der også være også sket et idé-tab? I hvert fald er de almene boliger er underlagt de samme betingelser, som alt andet boligbyggeri. Også de almene boligselskaber er nødt til at bygge ved at samle komponenter fra producenter. Og også almene boligselskaber er nødt til at passe sig ind i de rammer, som er aftalt mellem developere og kommuner.

Der findes en klar undtagelse fra den generelle tendens til dyrt og trist alment byggeri: Almenbolig+ som blev initieret efter, at Ritt Bjerregårds planer om 5000 billige boliger forliste. Byggeomkostningerne blev beskåret ved at bygge med rum-store moduler i træ fra en fabrik. Der blev fundet restarealer rundt omkring, hvor jord kunne købes til en overkommelig pris. Der blev valgt løsninger med lave vedligeholdelsesomkostninger, og beboerne skal selv udføre nogle af opgaverne. Byggeriet blev standardiseret, så de samme bygninger kunne gentages på flere grunde – i stedet for at projektere forfra hver gang. Almenbolig+ er tegnede af gode arkitekter og har en høj boligkvalitet. Bygherren har siddet på forsædet, hvor han kunnet samarbejde med en arkitekt og en producent uden indblanding fra en developer.

Grøndalsvænge på Frederiksberg er et Almenbolig+ byggeri

Markedstænkningen holder ikke

Bortset fra det lille stykke planøkonomi, der bliver kaldt for ”industrialiseringen af byggeriet”, har udviklingen i byggeriet været præget af markedsgørelse: Ejerlejligheder, friere prisdannelse på andelsboliger, afskaffelse af offentlig byfornyelse, krav om at kommunerne skal sælge jord til markedspris osv.

Markedstænkningen antager, at markedet kan sørge for, at der vil bygge tilstrækkeligt med gode boliger til en fornuftig pris. Men der er en række gode grunde til, at det frie marked ikke fungerer hensigtsmæssigt på boligområdet: Udbuddet af boliger vil altid være begrænset.

Boliger kan ikke bygges uden en byggegrund. Byggegrunde er en begrænset ressource. Der er ikke lige så mange velbeliggende byggegrunde, som markedet kunne efterspørge.

Kommunerne er nødt til at holde igen med at sælge grunde, fordi grundsalg medfører følgeinvesteringer i form af daginstitutioner og skoler.

Investorerne er meget opmærksomme på ikke at lave en overproduktion: De stopper med at investere i god tid, hvis de forventer en faldende efterspørgsel. De tænker hele tiden i alternative, langsigtede investeringer som for eksempel værdipapirer.

Alene af disse årsager kan man kan ikke bygge sig til lavere priser, men desuden vil den eksisterende boligmasse altid bestemme prisniveauet: En bolig står måske i hundrede år, så selv en ekstraordinær heftig byggeaktivitet vil ikke kunne fylde mere end nogle få procent i forhold til den samlede boligmasse.

Tilsvarende kan efterspørgslen ikke sikre, at udbuddet matcher brugernes ønsker. Brugerne vil være nødt til at blive glade for det, de kan komme til at købe. Boliger bliver aldrig til en vare, hvor manglende efterspørgsel og konkurrence sætter gang i produktudvikling.

Hvis man ønsker igen at bygge gode boliger, billige boliger og dejlige bymiljøer må man bryde med markedstænkningen.

Arkitekturpolitikkens forudsætninger

At boligbyggeriet var bedre i ”gamle dage” er ikke nostalgi. Tidligere tiders boligbyggeri havde kvaliteter, som er svære at finde i dagens byggeri. En række politiske, økonomiske og tekniske ændringer har gjort, at en arkitekturpolitik ikke kun kan handle om gode principper og flere stadsarkitekter.

Arkitekturpolitik forudsætter en byggepolitik. De økonomiske og strukturelle forhold omkring byggebranchen, er afgørende for, hvordan vi bor og, hvordan vores byer kommer til at se ud. Det kan nok så fine erklæringer ikke ændre på, selvom tidens elendighed råber på gode svar fra arkitekturen.

Tiden kan ikke stilles tilbage, men det kan ikke være rigtigt, at der ikke kan længere kan bygges boliger og skabes boligområder, der er lige så gode eller bedre end for hundrede år siden.

Målet må være at bygge bæredygtige og eftertragtede boliger i dejlige byområder. Alle har ret til en fed bolig, og Danmark fortjener dejlige byer.

I stedet for kæmpestore boligkomplekser, der står og stritter i forhold i forhold til hinanden, må det være muligt igen at bygge i mindre målestok, hvor der både er harmoni og variation.

Det må være muligt igen at bygge arkitektoniske perler, som er så eftertragtede, at alle gerne vil bo der.

Det må kunne lade sig gøre igen at skabe sammenhæng i boligbyggeriet, så brugernes behov kommer i centrum, og man undgår bygninger, der er stykket sammen af komponenter fra kataloger.

Det må være muligt at bryde markedstænkningen omkring boligen. Afkast skal ikke skygge for boligkvalitet.

Byggeprocessen må kunne struktureres simplere uden en hærskare af rådgivere og et mylder af entrepriser.

Offentlige non-profit udviklingsselskaber som i Wien

Wien har som den eneste by i den vestlige verden en tilstrækkelig forsyning med gode og billige boliger. Omkring halvdelen af beboerne i Wien bor i støttede boliger. Og disse er gennemgående af høj kvalitet tegnet af gode arkitekter.

I Wien har man et kommunalt non-profit udviklingsselskab, som køber og ejer byggegrunde. Enten har kommunen haft grundene længe eller opkøbt dem før de private developere. Udviklingsselskabet kan selv lave en overordnet plan for området og samarbejde med bygherrer, der er villige til at leve op til krav om at bygge gode, bæredygtige boliger. Det kommunale udviklingsselskab kræver, at bygherrerne til de støttede boliger også skal være non-profit.

Der bliver sørget for erfaringsopsamling fra byggeprocessen og de færdige byggerier, så der kan ske en kontinuerlig forbedring. Uden kommunal og privat spekulation i stigende priser på byggegrunde bliver der plads til at støtte med billige lån, og ejendomspriserne kan holdes nede.

I Wien er der kun cirka halvdelen af boligerne, der er støttet byggeri. Resten er privat på almindelige vilkår. Adgangen til de støttede boliger er begrænset af et indtægtskrav, men dette er så højt, at også gode mellem indkomster har adgang til de billige boliger. Derved undgås det fra Danmark så velkendte problem, at de almene boliger bliver plaget af sociale problemer, fordi kun de allerdårligst stillede får adgang, og de mest driftige flytter, så snart de får mulighed for det.

Kan det undgås at bygge så trist?

En Wien-lignende model ville (udover at kunne skaffe billige boliger) også kunne skaffe det byggepolitiske grundlag for god arkitektur.

Kommunale, nonprofit udviklingsselskaber vil spare de store udgifter til developernes fortjeneste. Byggegrundene vil blive meget billigere. Udviklingsselskaberne vil kunne samarbejde med non-profit byggeselskaber – almene såvel som nye former for private non-profit byggeselskaber som fællesbyg og økolandsbyer – om at udvikle gode bydele af høj arkitektonisk kvalitet og med høj boligkvalitet.

Det kommunale udviklingsselskab vil ikke være hæmmet af at skulle tjene penge, men kan udelukkende fokusere på at skabe rammerne for godt byggeri. Der vil blive flere penge til bygningerne, arkitekterne og entreprenørerne. Fra disse projekter vil der kunne genereres et pres på producenterne for at udvikle nye produkter, der passer til de nye typer boliger. Der vil blive en efterspørgsel efter komponenter, der passer ind en arkitektonisk helhed i stedet for, at det bliver producenternes kataloger, der bestemmer arkitekturen. Offentlige udviklingsselskaber vil kunne skabe grundlag for innovation ved at generere en efterspørgselsdrevet produktudvikling.

Det er blevet tvingende nødvendigt at bygge bæredygtigt. Ressourceforbrug til opførelse, drift og vedligehold skal minimeres og kvaliteten i bygningen og dens omgivelser skal maximeres. Det kræver udvikling af nye visioner for boligbyggeriet: fællesskab, hjemmearbejdspladser, bedre pladsudnyttelse, minimering af transportbehov, miljøvenlig drift og vedligehold. Uanset det præcise indhold af de nye visioner så kan det ikke forventes, at de vil opstå fra dagens fastlåste struktur med entreprenører, materialeproducenter, magtesløse brugere, kuede arkitekter og profitstyrede investorer. Der må eksperimenteres med 3D printede bygninger, træbyggeri, præfabrikeret byggeri, byggerobotter og formentlig byggeri, som vi slet ikke har tænkt på endnu.

Byggeriet er – siges det altid – en konservativ branche, men for arkitekter, ingeniører, udførende og producenter vil non-profit udviklingsselskaber give helt, nye og spændende muligheder.

Kommunerne vil få mulighed for at udvikle deres boligområder på helt nye måder og skabe bedre vilkår for nye og gamle borgere. En indtægtskilde i form af salg af dyre grunde vil forsvinde, men man kunne lægge en grænse på for eksempel 50% non-profit byggeri ligesom i Wien. Det vil give mulighed for fortsat at tjene på grundsalg og mere end før, fordi man kan spare developerens avance.

Det gode byggeri initieret af de offentlige udviklingsselskaber må antages at ville smitte af på det private byggeri, fordi det er svært at forestille sig dyrt og dårligt privat byggeri side om side med billigt og godt non-profit byggeri. Dyrt, højt, tæt og trist byggeri vil få det svært.

Investorerne vil formentlig gøre modstand, fordi en væsentlig del af deres arbejdsområde vil forsvinde, men da en stor del af investeringerne kommer fra lønmodtagernes pensionskasser, burde det kunne lade sig gøre at overtale dem. Pensionskasserne er i gang med at tage etiske hensyn i deres investeringer og holder sig væk fra børnearbejde, tobak og fossilt brændsel, så de kunne vel også acceptere, at boliger og byområder har en større værdi som velfærdsgode end som offer for spekulation.

Litteratur

De billige og gode boliger i Wien: Der er en artikel her på bloggen. En kortere version af denne artikel har været bragt i Byrum Monitor: https://byrummonitor.dk/Nyheder/art7091802/I-Wien-kan-alle-leje-en-nybygget-familiebolig-til-5.000-om-m%C3%A5neden

Industrialiseringen af byggeriet kan man læse om flere steder:

Morten Lind Larsen og Troels Riis Larsen: ”I medgang og modgang. Dansk byggeri og den danske velfærdsstat 1945-2007”. Byggecentrum 2007.

Sven Bertelsen: ”Bellahøj, Ballerup, Brøndby Strand. 25 år der industrialiserede byggeriet”. Statens Byggeforskningsinstitut 1997.

Litteraturen om developerne og deres forretningsområde er meget begrænset, men Center for Boligforskning fik i sin tid lavet en undersøgelse: ”En forhandlet løsning”, Center for Boligforskning, 2008. https://boligforskning.dk/node/112

Hans Skifter har samlet et langt livs forskning i boliger i en uundgåelig bog, som kan downloades gratis. Hans Skifter Andersen: Boligen i samfundet, Build, Ålborg Universitet 2021 https://www.build.aau.dk/Nyheder/nyhed/boligen-i-samfundet—-et-vaerk-baseret-paa-40-aars-boligforskning.cid510949

En sjov og anderledes bog trækker forbindelserne mellem betonelementerne og ideologierne omkring dem på et globalt niveau: ” Flying Panels. How concrete panels changed the world.” ArkDes – The Swedish Centre for Architecture and Design 2019.

Københavns Museum har haft en udstilling om tegnestuen tilknyttet Københavns stadsarkitekt En video om udstillingen kan ses her: https://cphmuseum.kk.dk/om-museet/film/byen-paa-tegnebordet-introfilm

Dansk Byggeskik har spændende materiale og grundlæggende oplysninger om byggemetoderne i forskellige perioder. https://danskbyggeskik.dk/