Forfatter: Kristian Kristiansen

Ingen arkitekturpolitik uden en byggepolitik

Regeringen vil udvikle en national arkitekturpolitik: Man vil ikke kun have flere billige boliger, men også bedre boliger. I sin fremlæggelsestale henviste kulturministeren til Kay Fiskers (og Sven Eske Kristensens) fine Stefansgård på Nørrebro som det gode eksempel.

Initiativet er tiltrængt. Højhuse skyder op som ukrudt. Der bygges for højt, tæt og trist. Hundedyre, triste, skalmurede betonklodser bygges på de mest attraktive placeringer så tæt, at liv og leg går i chok. Arkitekturoprøret dokumenterer løbende, hvor skrækkeligt meget nybyggeri faktisk er.

Al denne dårligdom er et resultat af en teknisk, økonomisk og politisk udvikling, som et fint arkitekturpolitisk dokument, flere stadsarkitekter og skrappere lokalplaner ikke vil kunne fjerne. Det er nødvendigt at undersøge baggrunden for, at der i dag bygges så højt, så tæt og så trist.

De københavnske brokvarterer

Tænk på bygninger, som såvel arkitekter som lægmænd synes, er gode. Det kunne være på de københavnske brokvarterer.

I slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet voksede København, og utallige nye boliger blev bygget udenfor voldene. Vesterbro og Nørrebro var mest til arbejderklassen, mens det blev finere på Østerbro og Frederiksberg. I dag er alle disse boliger meget dyre til trods for, at mange af dem dengang var tarveligt spekulationsbyggeri. Der bliver ombygget, lagt sammen og sat altaner på. Her bor den velbeslåede middelklasse. Men hvorfor er boliger i disse kvarterer så populære?

Bygningerne er grundlæggende ens, men har også mange små variationer, så der bliver både harmoni og liv. Alle har nogenlunde samme højde, fordi de skulle kunne nås af brandvæsenets højeste stige.

Der var tale om håndværk, hvor der blev bygget efter fælles principper, så etagehøjderne og dybderne på bygningerne blev nogenlunde ens. Husene var murede med (oftest) tegltag. Alle fik Dannebrogsvinduer. Henover disse grundelementer blev der pyntet med gesimser, udsmykninger og forskellige dørpartier.

Alt dette i modsætning til moderne byggeri, hvor der er frit slag, så bygningerne ikke matcher hinanden. Detaljering bruger man ikke mere, så bygningerne fremstår som ens flader med store glaspartier.

Datidens investorer var små. Tit var det en håndværksmester, der byggede en ejendom, han selv ville eje, og måske flyttede ind i en lejlighed i forhuset.  Mange bygninger har derfor kun én, to eller måske tre opgange. Dette i modsætning til i dag, hvor investorerne er pensionskasser og andre institutioner, som har uendelige formuer til rådighed.

Dengang var detailhandelen ikke koncentreret i store kæder, som helst vil placere sig i storcentre. Der var små købmand, grønthandlere, viktualiehandlere, ismejerier og meget mere. Derfor var der oftest butikker i stueetagen. Mange steder er det i dag lykkedes at finde på nye funktioner til de små butikker. Der er kommet gallerier, caféer, designbutikker, delikatesseforretninger og så videre. De gamle ejendomme er tilpasset til nye tider. Gårdene er blevet ryddet for baghuse, så der er kommet fine, grønne anlæg. Lejligheder er blevet lagt sammen og har fået badeværelser, altaner og køkken-alrum. Man kan næppe sige, at bygningerne fra byggeboomet omkring forrige århundredeskifte på brokvartererne er god arkitektur. Mange huse har aldrig set en arkitekt. Selve lejlighederne er næppe det største attraktiv. De er sikkert hyggelige, men det er på bymiljøet, at brokvartererne vinder. Tætheden, butikkerne, gårdanlæggene, harmonien og variationen indenfor faste rammer gør brokvartererne til et godt sted at bo.

Arkitektoniske perler

Der findes en række boligbyggerier, som alle elsker i dag, og mange ville give deres højre arm for at komme til at bo i. Men selv til den pris vil de være lukket land for andre end nært beslægtede eller folk med særdeles gode indkomster.

Arbejdernes Byggeforening skabte perler som Humleby ved Carlsberg og Kartoffelrækkerne ved søerne. Andre foreninger stod for havebyer som Grøndalsvænge eller Ved Grænsen på Frederiksberg. KAB byggede Bakkehusene og Classens Have. Også private bygherrer stod for attraktive bebyggelser. De fandt typisk sammen med en dygtig arkitekt som Hans Dahlerup Berthelsen, der stod for et halvt hundrede dejlige bebyggelser som eksempelvis Hostrups Have.

Fælles for denne gruppe af byggerier er, at en engageret bygherre fandt sammen med en dygtig arkitekt. Der var en samlet idé for hele projektet. Arkitekten tegnede, projekterede og styrede byggeprocessen. Bygningerne blev opført som håndværk: Snedkere købte træ til køkkener, døre og vinduer blev lavet i hånden, murere lagde mursten oven på hinanden osv.

Industrialiseringen af byggeriet: Her startede det triste byggeri.

Det håndværksproducerede boligbyggeri led døden i 1960`erne under den såkaldte industrialisering af byggeriet. Der manglede boliger, og da man mente, at der ikke ville være murere nok til det byggeboom, man ønskede med op til 60.000 boliger om året, besluttede regeringen sig for at fremme en anden model. Det almene boligbyggeri kunne man presse til at forsøge den nye måde at bygge på. Bellahøjhusene blev bygget med on-site producerede betonelementer, men derefter kom der betonelementfabrikker.

Magtforholdene ændrede sig. De store entreprenører havde hidtil ikke interesseret sig for byggeri og holdt sig til anlægsprojekter, men nu fik byggeprojekter et volumen, som var økonomisk interessant for dem. En ingeniør, der var med dengang, fortalte mig, at en byggesag på under 1000 boliger gad man ikke røre ved.

De store entreprenører investerede i betonelementfabrikker, så de fik en større del af værdikæden under sig. Totalentreprisen, hvor entreprenøren får det fulde ansvar for byggeriet og ansætter ingeniør og arkitekt, bredte sig.

Det spor, der blev lagt under industrialiseringen af byggeriet, fremstår i dag som et blindspor. Dengang lykkedes det at bygge en masse boliger, og arbejdskraftforbruget pr. bolig blev reduceret voldsomt. Succesen skyldtes en planøkonomisk tilrettelæggelse af produktion og logistik, som var en parallel til byggeriet i Sovjetunionen, Østeuropa og Kina. Da grundlaget for en statsstyret masseproduktion af boliger forsvandt, fordampede produktivitetsgevinsterne også. Tilbage blev en uhensigtsmæssig produktionsstruktur.

De store boligområder fra dengang betragtes ikke længere som attraktive. Måske har de aldrig været det. Middelklassen og faglærte foretrak parcelhuset, mens indvandrere og de dårligst stillede blev henvist til Brøndby Strand, Milestedet, Mjølnerparken og alle de andre. Velstanden gav boligdrømme, der rakte meget længere end til teknokraternes badeværelse og centralvarme.

I virkeligheden blev byggeriet aldrig industrialiseret. Det var kun komponentproduktionen, der blev det. Arbejdet på pladsen bliver stadig udført af mange fag i mange entrepriser. Byggeprocessen i dag er ofte blevet karakteriseret som præget af konflikter mellem byggeriets mange parter. Der er også et stort spild, fordi så meget foregår i fri luft på byggepladsen, hvor håndværkerne balancerer på stilladser.

Køkkener, trapper, elevatorer, badeværelser, vinduer osv. vælges fra kataloger. Arkitekter er ofte slet ikke med i et byggeprojekt eller har ikke megen indflydelse. En bygning ses ikke som en helhed, men stykkes sammen af stumper fra utallige kataloger.

Developerne

I forbindelse med industrialiseringen dukkede de private developere op. Bøje Nielsen var en af de mest kendte. Han og andre developere købte grunde, ejede elementfabrikker og tilbød færdige løsninger baseret på totalentrepriser. Deres koncept var baseret på stor omsætning, og mange developere kunne ikke stå for fristelsen til at sænke kvaliteten. Da tiderne ændrede sig, og byggeaktiviteten faldt, gik de fallit på stribe.

Senere dukkede en anden type developer op, men nu med koncepter hvor de havde reduceret deres risiko ved primært at udvikle områder til nyt byggeri. Ud fra ejendomspriserne det pågældende sted vurderes, hvad de færdige boliger kan sælges til. I forhandlingerne med kommunen kan der så tilbydes en pris på jorden, når byggeomkostninger og udgifter til byggemodning trækkes fra. Developeren finder investorer og får ofte andre til at bygge for sig.

Man kan sige, at developerens indsats primært består i at få det hele til at hænge sammen og skabe sammenhængene mellem en overordnet plan for området, kommunens ønsker, investorerne og bygherrerne. Developerne er ofte forretningsfolk med erfaring fra andre brancher, men også mange entreprenører har udviklingsprojekter.

Avancen for developerne er ret stor – måske 30% -, så når kommunen også skal have mest muligt for grunden, bliver der ikke meget til overs at bygge for. Når projekterende og udførende endelig kommer ind i billedet, skal der bygges billigere end billigt.

Det høje konflikt niveau

Byggebranchen er kendt for et højt konfliktniveau. Konflikterne har en strukturel baggrund. I developermodellen presses byggeomkostningerne. Entreprenøren skal hitte på måder, så han kan tjene penge på en skrabet byggesag. Det giver incitament til at presse underentreprenørerne eller konflikte med bygherren om for eksempel betaling for ekstra arbejder. Omvendt bliver motivationen for entreprenørerne til at effektivisere og innovere lille, fordi lavere byggeomkostninger bliver omsat til højere grundpriser og større avance til developerne. Det er en skadelig prisstruktur, som tilskynder til at bygge med så mange billige standardkomponenter som muligt.

Også det om sig gribende højhusbyggeri har sine rødder i denne økonomiske struktur, som går ud på at maksimere grundprisen. Grundprisen kan øges ved at øge bebyggelsesgraden. Det er derfor fristende for kommunen og developeren at blive enige om at bygge højt. Som konen med æggene kan man drømme om bolig ”tårne” på 30 etager, som vil give en tårnhøj bebyggelsesgrad og tårnhøje priser på byggeretterne.

Konfliktniveauet bliver forværret af, at byggeprocessen efter den såkaldte industrialisering er blevet meget kompliceret. I det håndværksprægede byggeri blev arbejdet udført af en håndfuld fag og ledet af en arkitekt, som også havde tegnet bygningen for en bygherre. Projekteringen var typisk begrænset til at bruge generelle og velkendte bygningsbeskrivelser, som der i begrænset omfang blev dispenseret for.

I dag er der et stort antal underentreprenører involveret i en byggesag. Som beskrevet i Lean Construction er de mange aktører samtidig i gang med en lang række andre byggeprojekter, hvilket gør en koordinering uoverskuelig. Også projekteringen er kompleks med mange aktører, og ofte bliver det nødvendigt alligevel at improvisere løsninger på byggepladsen. Byggesager er blevet hårdt bemandet med mange rådgivere. Selv professionelle bygherrer væbner sig med bygherrerådgivere, og nye rådgivningsydelser kommer hele tiden til.

Boligen er blevet et investeringsobjekt

Den økonomiske politik i forhold til boligmarkedet har skubbet på en udvikling væk fra boligen som et velfærdsgode til boligen som et investeringsobjekt.

Den første lov om ejerlejligheder kom i 1966 og åbnede for, at almindelige mennesker kunne få økonomiske gevinster ved at bo i en lejlighed.

Neoliberalismen vandt frem med sin tyrkertro på markedets velsignelser. De foreningsejede kreditforeninger blev afskaffet med lov om realkredit i 1989. Fra politisk side ønskede man finansielle supermarkeder og danske banker, der kunne konkurrere internationalt.

Senere blev den offentlige byfornyelse erstattet med gavmilde huslejeforhøjelser til ejere af udlejningsejendomme, hvis de ville modernisere. Billige andelsboliger fik høje, kunstige markedspriser ved indførelse af valuarvurderinger.

Voldsomme prisstigninger på ejerboliger er blevet fremmet med lave renter, afdragsfrie lån og skattefrihed for gevinster på de stigende ejendomspriser. Kommunerne er blevet tilskyndet til at spekulere i jord ved pålæg om at skulle sælge til markedspris.

Og den kommunale og statslige bygherrevirksomhed er blevet forsøgt reduceret gennem de såkaldte OPP- projekter. (Offentlig-Private-Partnerskaber) Stadsarkitekternes egne tegnestuer, som sikrede godt offentligt byggeri, blev nedlagt.

Bygninger er blevet investeringsobjekter på et internationalt marked, hvor afkast er det eneste, det handler om. Nu er der ejendomsselskaber, der tilbyder investorer et fast afkast: De skal bare komme med kapitalen, så bliver de garanteret et afkast på f.eks. 5% årligt. Danske pensionskasser investerer i udlandet, og udenlandske kapitalfonde opkøber danske ejendomme.

Arkitekternes forståelse af arkitektur er blevet tyndere

Udviklingen har desværre også påvirket arkitektstanden.

Arkitektvirksomhederne er vokset i størrelse og er blevet internationale. De har fundet et marked i de markante bygninger, som virksomheder og det offentlige efterspørger. Måske er det derfor, at fokus har flyttet sig fra det gode byggeri til det ”store værk”. Byerne bliver fyldt op med bygninger, som ikke passer ind, men står og stritter med kæmpe klodser stablet i uorden eller, hvad den store kunstner nu har kunnet finde på. Vi skal ikke tænke ”sikken en dejlig bygning”, men ”sikke en stor arkitekt, der har bygget her”. Desværre mislykkes de store tanker sommetider, så forbipasserende tænker: ”Åh nej, hvem er den idiot, der har fundet på det der.”

Imponator-effekten synes at være blevet så vigtig, at æstetiske betragtninger er kommet til at dominere i forhold til mange andre vigtige forhold som god udnyttelse af arealerne, forhold omkring drift og vedligehold, patinering af de anvendte materialer, samspil med omgivelserne, brugernes oplevelse osv. osv.

Der er ikke længere samfundsengagerede arkitekter som PH til at revse borgerskabet. Når arkitekturen bliver diskuteret, virker den teoretiske forståelse efter min mening ofte tynd. Den samme bygning kan ses som i skala eller ude af skala. Eller en facade kan være indbydende eller lukket afhængig af, hvem der vurderer.

Der savnes en arkitekturdebat, der handler om mennesker og stiller spørgsmål, som hvordan den gode bolig skal se ud i dag, hvor hjemmearbejde vinder frem og bæredygtighed er blevet uundgåeligt, og boligernes omgivelser skal indbyde til fællesskab, leg og motion.

Måske er dette forfald udtryk for at uanset, hvilke synspunkter der vil blive udviklet, så ender det alligevel med, at developere, internationale investorer og pressede byggefolk bygger for højt, for tæt og fantasiløst.

Fragmenteringen af byggeprocessen

Udviklingen har fragmenteret hele byggeprocessen og skilt slutbrugerne fra. I den traditionelle model, hvor bygherren samarbejdede med en arkitekt, var bygherren ofte sammenfaldende med driftsherren. Bygherren kom til at eje bygningen og ville tjene penge på at leje ud. Han havde altså en interesse i at bygge noget, som folk kunne lide at bo i.

Anderledes er det i dag. Developeren, der udvikler ejerboliger skal først og fremmest have boligerne solgt og kan være ligeglad med, hvordan folk har det med at bo i boligerne.

En arkitekt fortalte mig engang, hvordan deres tegnestue var blevet så frustrerede over at tegne den samme lejlighed med køkkenet inde i stuen og to værelser af samme størrelse, at de af egen drift lavede 10 forslag til andre indretninger. Developeren sagde pænt nej tak og forklarede, at de tegninger måtte de selv betale. Han kunne ikke bruge dem. Han vidste, at han kunne sælge den sædvanlige indretning, hvorfor han ingen grund så til at eksperimentere.

Der er bemærkelsesværdigt, at der intet gøres for at opsamle erfaringer med boligkvalitet. Selv har jeg prøvet gentagne gange at få afslag på projekter om at udvikle en dansk version af de såkaldte Post Occupancy Evaluations – bruger- evalueringer af bygninger. Til sidst fik jeg forklaret meget tydeligt, at ”ingen bygherrer er interesseret i at få vide, om et byggeri er godt eller dårligt”. Og det passer sikkert, men er ikke særlig fornuftigt.

I det private udlejningsbyggeri er der ofte heller ingen sammenhæng mellem bygherre og driftsherre. Developeren får bygget med investor på slæb uden at give indflydelse fra sig. Når byggeriet er færdigt sker driften via et ejendomsselskab. Investorerne kan tjene penge på at sælge ejendommene til andre investorer. Uanset, hvor uinteressant byggeriet er, vil det – bortset fra nogle nedture engang i mellem – stige i pris.

I det almene byggeri er der sammenfald mellem bygherre og driftsherre og selskaberne er non-profit. Det kan derfor synes gådefuldt, at meget alment byggeri er lige så trist som det private. Rammebeløbet begrænser naturligvis mulighederne, men kan der også være også sket et idé-tab? I hvert fald er de almene boliger er underlagt de samme betingelser, som alt andet boligbyggeri. Også de almene boligselskaber er nødt til at bygge ved at samle komponenter fra producenter. Og også almene boligselskaber er nødt til at passe sig ind i de rammer, som er aftalt mellem developere og kommuner.

Der findes en klar undtagelse fra den generelle tendens til dyrt og trist alment byggeri: Almenbolig+ som blev initieret efter, at Ritt Bjerregårds planer om 5000 billige boliger forliste. Byggeomkostningerne blev beskåret ved at bygge med rum-store moduler i træ fra en fabrik. Der blev fundet restarealer rundt omkring, hvor jord kunne købes til en overkommelig pris. Der blev valgt løsninger med lave vedligeholdelsesomkostninger, og beboerne skal selv udføre nogle af opgaverne. Byggeriet blev standardiseret, så de samme bygninger kunne gentages på flere grunde – i stedet for at projektere forfra hver gang. Almenbolig+ er tegnede af gode arkitekter og har en høj boligkvalitet. Bygherren har siddet på forsædet, hvor han kunnet samarbejde med en arkitekt og en producent uden indblanding fra en developer.

Markedstænkningen holder ikke

Bortset fra det lille stykke planøkonomi, der bliver kaldt for ”industrialiseringen af byggeriet”, har udviklingen i byggeriet været præget af markedsgørelse: Ejerlejligheder, friere prisdannelse på andelsboliger, afskaffelse af offentlig byfornyelse, krav om at kommunerne skal sælge jord til markedspris osv.

Markedstænkningen antager, at markedet kan sørge for, at der vil bygge tilstrækkeligt med gode boliger til en fornuftig pris. Men der er en række gode grunde til, at det frie marked ikke fungerer hensigtsmæssigt på boligområdet: Udbuddet af boliger vil altid være begrænset.

Boliger kan ikke bygges uden en byggegrund. Byggegrunde er en begrænset ressource. Der er ikke lige så mange velbeliggende byggegrunde, som markedet kunne efterspørge.

Kommunerne er nødt til at holde igen med at sælge grunde, fordi grundsalg medfører følgeinvesteringer i form af daginstitutioner og skoler.

Investorerne er meget opmærksomme på ikke at lave en overproduktion: De stopper med at investere i god tid, hvis de forventer en faldende efterspørgsel. De tænker hele tiden i alternative, langsigtede investeringer som for eksempel værdipapirer.

Alene af disse årsager kan man kan ikke bygge sig til lavere priser, men desuden vil den eksisterende boligmasse altid bestemme prisniveauet: En bolig står måske i hundrede år, så selv en ekstraordinær heftig byggeaktivitet vil ikke kunne fylde mere end nogle få procent i forhold til den samlede boligmasse.

Tilsvarende kan efterspørgslen ikke sikre, at udbuddet matcher brugernes ønsker. Brugerne vil være nødt til at blive glade for det, de kan komme til at købe. Boliger bliver aldrig til en vare, hvor manglende efterspørgsel og konkurrence sætter gang i produktudvikling.

Hvis man ønsker igen at bygge gode boliger, billige boliger og dejlige bymiljøer må man bryde med markedstænkningen.

Arkitekturpolitikkens forudsætninger

At boligbyggeriet var bedre i ”gamle dage” er ikke nostalgi. Tidligere tiders boligbyggeri havde kvaliteter, som er svære at finde i dagens byggeri. En række politiske, økonomiske og tekniske ændringer har gjort, at en arkitekturpolitik ikke kun kan handle om gode principper og flere stadsarkitekter.

Arkitekturpolitik forudsætter en byggepolitik. De økonomiske og strukturelle forhold omkring byggebranchen, er afgørende for, hvordan vi bor og, hvordan vores byer kommer til at se ud. Det kan nok så fine erklæringer ikke ændre på, selvom tidens elendighed råber på gode svar fra arkitekturen.

Tiden kan ikke stilles tilbage, men det kan ikke være rigtigt, at der ikke kan længere kan bygges boliger og skabes boligområder, der er lige så gode eller bedre end for hundrede år siden.

Målet må være at bygge bæredygtige og eftertragtede boliger i dejlige byområder. Alle har ret til en fed bolig, og Danmark fortjener dejlige byer.

I stedet for kæmpestore boligkomplekser, der står og stritter i forhold i forhold til hinanden, må det være muligt igen at bygge i mindre målestok, hvor der både er harmoni og variation.

Det må være muligt igen at bygge arkitektoniske perler, som er så eftertragtede, at alle gerne vil bo der.

Det må kunne lade sig gøre igen at skabe sammenhæng i boligbyggeriet, så brugernes behov kommer i centrum, og man undgår bygninger, der er stykket sammen af komponenter fra kataloger.

Det må være muligt at bryde markedstænkningen omkring boligen. Afkast skal ikke skygge for boligkvalitet.

Byggeprocessen må kunne struktureres simplere uden en hærskare af rådgivere og et mylder af entrepriser.

Offentlige non-profit udviklingsselskaber som i Wien

Wien har som den eneste by i den vestlige verden en tilstrækkelig forsyning med gode og billige boliger. Omkring halvdelen af beboerne i Wien bor i støttede boliger. Og disse er gennemgående af høj kvalitet tegnet af gode arkitekter.

I Wien har man et kommunalt non-profit udviklingsselskab, som køber og ejer byggegrunde. Enten har kommunen haft grundene længe eller opkøbt dem før de private developere. Udviklingsselskabet kan selv lave en overordnet plan for området og samarbejde med bygherrer, der er villige til at leve op til krav om at bygge gode, bæredygtige boliger. Det kommunale udviklingsselskab kræver, at bygherrerne til de støttede boliger også skal være non-profit.

Der bliver sørget for erfaringsopsamling fra byggeprocessen og de færdige byggerier, så der kan ske en kontinuerlig forbedring. Uden kommunal og privat spekulation i stigende priser på byggegrunde bliver der plads til at støtte med billige lån, og ejendomspriserne kan holdes nede.

I Wien er der kun cirka halvdelen af boligerne, der er støttet byggeri. Resten er privat på almindelige vilkår. Adgangen til de støttede boliger er begrænset af et indtægtskrav, men dette er så højt, at også gode mellem indkomster har adgang til de billige boliger. Derved undgås det fra Danmark så velkendte problem, at de almene boliger bliver plaget af sociale problemer, fordi kun de allerdårligst stillede får adgang, og de mest driftige flytter, så snart de får mulighed for det.

Kan det undgås at bygge så trist?

En Wien-lignende model ville (udover at kunne skaffe billige boliger) også kunne skaffe det byggepolitiske grundlag for god arkitektur.

Kommunale, nonprofit udviklingsselskaber vil spare de store udgifter til developernes fortjeneste. Byggegrundene vil blive meget billigere. Udviklingsselskaberne vil kunne samarbejde med non-profit byggeselskaber – almene såvel som nye former for private non-profit byggeselskaber som fællesbyg og økolandsbyer – om at udvikle gode bydele af høj arkitektonisk kvalitet og med høj boligkvalitet.

Det kommunale udviklingsselskab vil ikke være hæmmet af at skulle tjene penge, men kan udelukkende fokusere på at skabe rammerne for godt byggeri. Der vil blive flere penge til bygningerne, arkitekterne og entreprenørerne. Fra disse projekter vil der kunne genereres et pres på producenterne for at udvikle nye produkter, der passer til de nye typer boliger. Der vil blive en efterspørgsel efter komponenter, der passer ind en arkitektonisk helhed i stedet for, at det bliver producenternes kataloger, der bestemmer arkitekturen. Offentlige udviklingsselskaber vil kunne skabe grundlag for innovation ved at generere en efterspørgselsdrevet produktudvikling.

Det er blevet tvingende nødvendigt at bygge bæredygtigt. Ressourceforbrug til opførelse, drift og vedligehold skal minimeres og kvaliteten i bygningen og dens omgivelser skal maximeres. Det kræver udvikling af nye visioner for boligbyggeriet: fællesskab, hjemmearbejdspladser, bedre pladsudnyttelse, minimering af transportbehov, miljøvenlig drift og vedligehold. Uanset det præcise indhold af de nye visioner så kan det ikke forventes, at de vil opstå fra dagens fastlåste struktur med entreprenører, materialeproducenter, magtesløse brugere, kuede arkitekter og profitstyrede investorer. Der må eksperimenteres med 3D printede bygninger, træbyggeri, præfabrikeret byggeri, byggerobotter og formentlig byggeri, som vi slet ikke har tænkt på endnu.

Byggeriet er – siges det altid – en konservativ branche, men for arkitekter, ingeniører, udførende og producenter vil non-profit udviklingsselskaber give helt, nye og spændende muligheder.

Kommunerne vil få mulighed for at udvikle deres boligområder på helt nye måder og skabe bedre vilkår for nye og gamle borgere. En indtægtskilde i form af salg af dyre grunde vil forsvinde, men man kunne lægge en grænse på for eksempel 50% non-profit byggeri ligesom i Wien. Det vil give mulighed for fortsat at tjene på grundsalg og mere end før, fordi man kan spare developerens avance.

Det gode byggeri initieret af de offentlige udviklingsselskaber må antages at ville smitte af på det private byggeri, fordi det er svært at forestille sig dyrt og dårligt privat byggeri side om side med billigt og godt non-profit byggeri. Dyrt, højt, tæt og trist byggeri vil få det svært.

Investorerne vil formentlig gøre modstand, fordi en væsentlig del af deres arbejdsområde vil forsvinde, men da en stor del af investeringerne kommer fra lønmodtagernes pensionskasser, burde det kunne lade sig gøre at overtale dem. Pensionskasserne er i gang med at tage etiske hensyn i deres investeringer og holder sig væk fra børnearbejde, tobak og fossilt brændsel, så de kunne vel også acceptere, at boliger og byområder har en større værdi som velfærdsgode end som offer for spekulation.

Litteratur

De billige og gode boliger i Wien: Der er en artikel her på bloggen. En kortere version af denne artikel har været bragt i Byrum Monitor: https://byrummonitor.dk/Nyheder/art7091802/I-Wien-kan-alle-leje-en-nybygget-familiebolig-til-5.000-om-m%C3%A5neden

Industrialiseringen af byggeriet kan man læse om flere steder:

Morten Lind Larsen og Troels Riis Larsen: ”I medgang og modgang. Dansk byggeri og den danske velfærdsstat 1945-2007”. Byggecentrum 2007.

Sven Bertelsen: ”Bellahøj, Ballerup, Brøndby Strand. 25 år der industrialiserede byggeriet”. Statens Byggeforskningsinstitut 1997.

Litteraturen om developerne og deres forretningsområde er meget begrænset, men Center for Boligforskning fik i sin tid lavet en undersøgelse: ”En forhandlet løsning”, Center for Boligforskning, 2008. https://boligforskning.dk/node/112

Hans Skifter har samlet et langt livs forskning i boliger i en uundgåelig bog, som kan downloades gratis. Hans Skifter Andersen: Boligen i samfundet, Build, Ålborg Universitet 2021 https://www.build.aau.dk/Nyheder/nyhed/boligen-i-samfundet—-et-vaerk-baseret-paa-40-aars-boligforskning.cid510949

En sjov og anderledes bog trækker forbindelserne mellem betonelementerne og ideologierne omkring dem på et globalt niveau: ” Flying Panels. How concrete panels changed the world.” ArkDes – The Swedish Centre for Architecture and Design 2019.

Københavns Museum har haft en udstilling om tegnestuen tilknyttet Københavns stadsarkitekt En video om udstillingen kan ses her: https://cphmuseum.kk.dk/om-museet/film/byen-paa-tegnebordet-introfilm

Dansk Byggeskik har spændende materiale og grundlæggende oplysninger om byggemetoderne i forskellige perioder. https://danskbyggeskik.dk/

Realdania: Kreditforeningen der ville noget større end at give penge til andre.

Værsgo: Nu er bogen om Realdania gratis til download som pdf.

Hvis du hellere vil læse bogen på din ebogslæser, kan du låne den på ereolen. Den findes også i en papirudgave, som du kan låne på biblioteket.

Fra Indledningen til bogen om Realdania.

Det følgende er en historie om et realkreditinstitut, der blev solgt til Danske Bank. Tilbage blev medlemmernes opsparede formue, som skulle bruges almennyttigt. Imidlertid syntes ledelsen af den gamle forening, at det ikke var sjovt nok bare at dele penge ud. I stedet ville man skabe noget helt nyt og aldrig før set. Den gamle erhvervsdrivende forening fik lov til at fortsætte og tog ”fond” som et kaldenavn (kapitel 2).

Det blev med årene til en omfattende koncern med mange ansatte og mange forretningsaktiviteter (kapitel 3).

Pengene holdt man op med at dele ud til andre. I stedet gav man dem oftere og oftere til sig selv og vennerne (kapitel 4).

Mange af Realdanias projekter har derfor bagtanker (kapitel 5), der ligger langt fra det erklærede formål.

Pressen har hele tiden haft et vågent øje for Realdania. Fra Børsen til Politiken er der blevet rejst heftig kritik af Realdania, men Realdania afviser bare alt (kapitel 6).

Hvad Realdania faktisk laver, ses tydeligere med en række eksempler (kapitel 7).

Det hele samler sig om Realdanias bidrag til forretningsverdenen: Den Filantropiske Virksomhed (kapitel 8).

Hvad gik Danmark glip af, da ledelsen i den gamle kreditforening ville være noget større end bare en fond, der delte penge ud? Realdania bør laves om til den almennyttige fond, det hele tiden har været meningen, at den skulle være. (Kapitel 9).

Realdanias spin om skat: Er det Jesper Nygårds bedstemor, der har fået Realdania til at betale skat?

Altinget bragte (5/1 2019) et interview med Realdanias direktør Jesper Nygård.  I artiklen gøres der meget ud af at fortælle, at Jesper Nygård har et samfundssyn, som han har overtaget fra sin bedstemor: Hun havde stor forståelse for værdien af fællesskab.

Man kan forstå, at Realdania betaler skat, fordi man gerne vil bidrage til samfundet: ”Jesper Nygård lægger en million til side (til skat) hver dag.”

Og understregningen af, at Realdania betaler skat, har en brod mod Danmarks mange almennyttige fonde: ”Mens gamle veldædige fonde, som Carlsbergfondet, Lauritzen Fonden og Det Obelske Familiefond lagde nøjagtig nul kroner i skattekassen i 2019, lød Realdanias skattebillet på 385 millioner kroner.”

Hvorfor betaler Realdania skat?

Fonde betaler ikke skat, fordi de er forpligtet til at bruge deres overskud på almennyttige formål, hvilket bliver kontrolleret. Realdania betaler skat, fordi Realdania er en privat virksomhed. At Realdania er foreningsejet, ændrer ikke på, at det er en privat virksomhed. I modsætning til almennyttige fonde bruger Realdania afkastet af sin formue på i hovedsagen kommercielle aktiviteter som developer virksomhed, opkøb og udlejning af ejendomme, køb og drift af herregårdshoteller, køb og drift af parkeringsanlæg, rådgivning med mere.

Der er ikke noget forunderligt i, at Realdania betaler skat. Det skal Realdania. Det har intet at gøre med Jesper Nygårds bedstemor.

Jeg betaler også min skat med en rimelig grad af tilfredshed. Det tror jeg, mange danskere gør. I modsætning til Jesper Nygård og Realdania betaler vi dog skat med vores egne penge, hvilket formentligt er lidt mindre sjovt end at betale sin skat med andres penge.

Jesper Nygård “glemmer”, at Realdania blev forpligtet til at bruge sin formue almennyttigt. Pengene tilhørte medlemmerne i kreditforeningen, men det blev skønnet umuligt at betale pengene tilbage. Realdanias formue er ikke Realdanias, men danskernes.  Realdania betaler skat med penge, der skulle have været brugt til almennyttige formål.

Realdania er en privat virksomhed

Realdania kalder sig for en ”forening”. Det lyder hyggeligt; lidt som en lokal strikkeklub. Den korrekte betegnelse, som bruges i virksomhedsregistret, er, at Realdania er ”erhvervsdrivende forening med begrænset ansvar” forkortet F.M.B.A.

Realdania er simpelthen en privat virksomhed, som ifølge loven skal fremme medlemmernes økonomiske interesser og, hvor ledelsen er registreret som ”reelle ejere”. En reel ejer er ”den eller de fysiske personer, der direkte eller indirekte kontrollerer foreningen eller på anden måde har ejerskabslignende beføjelser.”

Jeg beskriver i min bog (side 16-18), hvordan forløbet omkring vedtægtsændringerne, der førte til Realdania, tyder på, at ledelsen valgte at betale skat for ikke at blive kontrolleret, som fonde bliver det. Og var ligeglad med, at det kom til at betyde færre penge til det egentlige, almennyttige formål.

Se også indlægget “De ville noget større end at give penge til andre.”

Realdania gav sig selv Bygherreprisen for BLOX, men hvordan vinder Realdanias projekter byggeriets priser?

Realdanias projekter får en del af byggeriets priser. For at finde ud af hvor mange, har jeg gennemgået et større antal priser – se listen nedenfor – i perioden fra starten af dette århundrede og til i dag. Muligvis har jeg ikke fået fat i alle byggeriets priser, og jer har udeladt kommunale og lokale priser.

Desværre er der et mønster: Realdanias projekter får byggeriets priser i de uddelinger, hvor Realdania har gode relationer til de uddelende.

For god ordens skyld: Priserne går ikke direkte til Realdania, men til de arkitekter, ingeniører, entreprenører der har haft projektet eller for byplanprisens vedkommende til de kommuner, der har stået for planerne.

Men her er de prisuddelinger, hvor Realdanias projekter har meget held med sig.

Renovérprisen

Renoverprisen bliver givet til årets bedste renoveringsprojekt. Prisen blev stiftet af Realdania og Grundejernes Investeringsfond i 2013. Et nomineringsudvalg bestående af 4 eksperter udvælger 4-6 projekter på baggrund af analyser fra Statens Byggeforskningsinstitut og advokatfirmaet Molt Wengel. Et valgkollegium på 70 personer stemmer derefter for at finde en vinder. En styringsgruppe for prisen udpeger nomineringsudvalget.

Realdania har aldrig vundet renovérprisen. Men i 2015 blev den såkaldte Specialpris indstiftet. Den skal der ikke stemmes om. Vinderen udvælges direkte af nomineringsudvalget. Den pris har Realdania haft mere held med. Realdania projekter vandt i 2015 ( Egebjerg Mølle Naturrum), 2016 (tre pumpestationer ved Skjern Å), 2017 (renovering af det almene byområde Nyt Rosenhøj, hvor Realdania har givet et torv), 2018 (Renovering af et vaskehus i Ærøskøbing).

2019 er så undtagelsen, hvor prisen gik til Ørstedpavillonen i Rudkøbing. Denne har ikke fået støtte fra Realdania.

Betonpriserne

Dansk Beton er et branchefællesskab for betonvirksomheder i Danmark. Dansk Beton uddeler tre priser.

Bæredygtig Betonprisen uddeles hvert andet år. Der nomineres 3 projekter, som interesserede stemmer om på Dansk Betons hjemmeside. I 2015 gik prisen til Lemur – en højvandsmur i Lemvig. I 2017 gik den til Sønæs Klimapark i Viborg. Begge var Realdania støttede projekter. Der var det særlige ved afstemningen, at der i de to år kun var mulighed for at stemme på Realdania støttede projekter.

Formanden for nomineringsudvalget var arkitekt Julian Weyer fra C.F. Møller. C.F.Møller har været arkitekt på en del Realdania projekter: Udviklingsplan for Randers, Nyt Campus for CBS, Ballerup Trafikknudepunkt, Livstilsboliger i Randers, Væksthusene i Botanisk Have i Århus m.fl.

Realdania var også heldig med In-situ Prisen. I 2017 gik den til Kvæsthusbroen (støttet af Realdania) og i 2019 til Besøgscentret i Hammershus (støttet af Realdania). In-situ prisen blev ikke uddelt i 2018, men i 2013 gik prisen til Den Blå Planet, som jo blev støttet af Realdania. Bedømmelseskomiteen har fra 2014 bestået af Jesper Gottlieb fra Paludan Gottlieb Architects, som var  bygherrerådgiver på BLOX, og Sophus Søbye fra Søbye arkitekter, som har haft projekter for Realdania.

Betonelementprisen gik i 2019 til Realdaniaprojektet Elipsebroen ved Filsø. Formanden for juryen var Kent Martinussen, som er direktør for Dansk Arkitektur Center. DAC er knyttet til Realdania dels i kraft af en meget stor bevilling, dels ved at bo til leje i BLOX. Realdania er med i bestyrelsen og er med til at udpege bestyrelsesformanden.

Byplanprisen

Byplanprisen uddeles af Dansk Byplanlaboratorium, som er en 100 år gammel institution. I dag er den støttet af Realdania, som jævnligt finansierer projekter for Byplanlaboratoriet. Realdania er repræsenteret i bestyrelsen med formanden Jes Møller, som (indtil 1. april 2017) var direktør for udviklingsselskabet Køge Kyst, hvor Realdania er partner.

I mange år er Byplanprisen gået til Realdania projekter: 2014 Odense, (hvor Realdania har et stort byudviklingsprojekt), 2015 Hjørring (hvor Realdania har flere projekter, 2016 Ålborg Havnefront, (hvor Realdania har flere projekter), 2017 Viborg Baneby (Realdania støtter projektet), 2018 Esbjerg (Realdania har støttet med en bro) og 2019 (Tornhøj/ Kildeparken, som er støttet af Realdania.)

Building Awards

Ved Building Awards, hvor der uddeles 10 priser, gav Realdania sig selv Bygherreprisen i 2018.  Klima Prisen gik dog også til et Realdania støttet projekt. Ved Building Awards 2019 fik Realdanias samarbejdspartner Himmerland Boligforening Bygherreprisen. Og samarbejdspartneren Enemærke og Petersen fik Jubilæumsprisen for Samfundsansvar. Denne uddeles af organisationen Byggeriets Samfundsansvar, som er støttet og oprettet af Realdania.

Realdania projekter og samarbejdspartnere fik ingen af de øvrige priser, hvor der er en stor og sammensat jury.

Har Realdania for megen magt?

Martin Keiding, redaktør for Arkitekten har i et debatindlæg på Politiken Byrum d. 24/10 d.å. skrevet, at:

”Hvad angår arkitekturpriser er det for øvrigt en oldgammel nyhed, at flertallet er kommercielle og useriøse.”

At det stod så slemt til, vidste jeg ikke. Der er der sikkert mange udenfor byggeriets verden, der heller ikke ved. Realdania har i hvert fald flittigt brugt sin bygherrepris for BLOX i sin markedsføring.

Realdanias projekter får byggeriets priser. Det kan måske forklares med, at man ikke kan regne med byggeriets prisuddelinger. Det er dog en meget trist konklusion. Hvis det er rigtigt, burde det give anledning til debat og selvransagelse. Priser for godt byggeri bør gives for at fremme en kvalitetsmæssig udvikling i byggeriet.

Det er klart, at personer i juryer og bedømmelsesudvalg, selvom de har relationer til Realdania, sagtens kan tænkes at være helt uvildige og bruger deres indflydelse ud fra rent faglige kriterier. Jeg skal ikke påstå andet.

Problemet er, at Realdania blander sine kommercielle aktiviteter (byudvikling, bygherre, ejendomsselskab, rådgivning etc.) med sine ikke-kommercielle aktiviteter (prisuddelinger, donationer, oplysning, innovation, netværk etc.). Når Realdania får tildelt en pris, hvor en eller flere forretningspartnere har haft afgørende indflydelse, er det så forretningspartneren, der taler, eller er det fagpersonen? Det kan man ikke vide med sikkerhed. Der er gået skår i troværdigheden.

Eller når en fagperson i en bedømmelseskomité personligt har modtaget støtte fra Realdania, er denne så uvildig i sin indstilling? Det kan man ikke vide, når Realdanias støtte bevilliges af bestyrelsen og ikke af en af bestyrelsen uafhængig gruppe af personer med klare faglige kriterier for deres virke.

Dette fører så til det væsentligste spørgsmål: Har Realdania fået for megen magt? Svaret må være ja: Når Realdania er fuldstændig ligeglad med, om nogen kunne finde på at betvivle rimeligheden i de mange priser til virksomhederne i Realdanias projekter, så tyder det på, at Realdania har virkelig megen magt.

Til artiklen er der gennemgået følgende bygge- og arkitekturpriser:

Emil Bissens præmie, Byplanprisen, Betonpriserne (3 priser), C.F. Hansen Medaillen, Eckerbergs Medailen, Icopal prisen, Nykredits arkitekturpris, Thorvald Bindesbøll medaljen, Træprisen, Vejprisen, Årets Arne (2 priser), Renoverprisen (2 priser), Bygherreprisen og Building Awards (10 priser).

Kommunale og andre lokale priser er ikke medtaget.

”Danske og udenlandske anmeldere og meningsdannere har overvejende givet BLOX og DAC en positiv modtagelse. En del har dog også forholdt sig fagligt meget kritisk til BLOX-bygningen med afsmittende effekt på publikums forventning.” (DAC´s årsrapport 2019)

Så fik Realdania sat den på plads: De er de sure anmeldere, der er skyld i, at folk ikke elsker BLOX.

Det er dog lidt af en påstand, at de fleste anmeldere har givet BLOX en god anmeldelse. Se artikel andetsteds her på bloggen, hvor det fremgår, at det overvejende er personer med tilknytning til Realdania, der har rost BLOX, mens de kritiske røster er kommet fra uvildige.

Lonely Planet

Når Realdania skal argumentere for, at BLOX er blevet vel modtaget internationalt, henviser de til, at Lonely Planet har udnævnt København som nr. 1 i deres ”Best in travel” liste 2019 og i den forbindelse nævner BLOX som en turistattraktion i København.

Den nyhed er noget oversolgt. Hvis man slår op på Lonely Planets hjemmeside om København nævnes BLOX kun langt nede på listen over attraktioner under en omtale af DAC. Lonely Planet er vel strengt taget heller ikke en autoritet i forhold til at anmelde arkitektur?

Den grimme ælling

Realdania har også en anden argumentation for at bortforklare kritikken af BLOX: BLOX er blevet kritiseret, fordi folk skal vænne sig til den. Realdania har en idé om, at store arkitektoniske værker bliver misforstået i begyndelsen, men så bliver de folkeeje. Som eksempel bruger man Arne Jacobsens SAS hotel, Politigården og Nationalbanken.

Så vidt jeg ved, er der stadig mange, der ikke er begejstrede for de nævnte bygninger. Det er naturligvis ikke en naturlov, at prægnante bygningsværker bliver elskede med tiden. Der er også mange, der bliver ved med at være forhadte.

Omvendt vil der være værker, der er begejstring omkring i starten, men hvor man senere må indrømme, at de ikke var så gode alligevel. Tænk f.eks. på de postmoderne bygninger.

Realdania elsker at forenkle debatten om BLOX. Meget af kritikken af BLOX er gået på, at den ikke passer til stedet. Jeppe Loft fra Arkitektoprøret har f.eks. sagt, at BLOX kunne have ligget fint i Ørestaden. Andre kritikpunkter har været, at den allerede ser slidt ud, at det er upraktisk med en indgang under vejen, at BLOX er uegnet til udstillinger, at det er mærkeligt at ville fremme dansk arkitektur med en bygning af hollandske arkitekter og så videre.

Det lytter vi ikke til

Al den snak gider Realdania ikke lytte til. Der må være tale om en uvidenhed, der går over med tiden og sure anmeldere, der ødelægger den gode stemning. Men Lonely Planet …

Hvordan er det egentlig gået med DAC i de nye lokaler? Og hvordan er det gået med BLOX?

Da BLOX fyldte 1 år, var der flere aviser, der så nærmere på BLOX og Dansk Arkitektur Center.

I Politikens artikel (4/5 2019) flyver tallene for øjnene af læserne: 150.000 mennesker har besøgt BLOX; 400.000 mennesker har været på besøg; der har været 3 gange så mange betalende gæster som i samme periode i de tidligere lokaler på Christianshavn; 300 virksomheder har lejet sig ind i BLOXHUB. Jesper Nygård erklærer sig tilfreds med resultatet: ”Det kunne ikke have gået bedre”, siger han.

Dette er i modstrid med, hvad Jesper Nygård selv har været med til at skrive i DAC´s årsrapport 2018. Her hedder det, at det ikke er gået som forventet. DAC står overfor store økonomiske udfordringer på grund af mindre billetindtægter end forventet. Realdania vil derfor komme med et ekstraordinært driftstilskud. Der skal desuden skæres i omkostningerne og skaffes flere betalende gæster ved at lave mere populære udstillinger.

Styr på tallene

DAC offentliggør ikke sine besøgstal, hvilket gør det hele lidt sværere. For at få styr på tallene kan man ty til en rapport fra 2015 (Aktivitetsberetning 2015). Her fremgår det, at DAC opererer med mange forskellige besøgstal. I afrundede tal var der 90.000 der besøgte DAC. Dette tal omfatter 24.000 der besøgte cafeen, 14.000 der var til konference på DAC, 27.000 der deltog i øvrige aktiviteter på DAC og endelig  det relevante tal: 23.000 betalte for at komme ind på en udstilling.

Hvis man antager, at Politikens oplysning om, at der har været 3 gange så mange betalende besøgende til DAC på BLOX som på Christianshavn, er korrekt, må der (omregnet til årsbasis) have været omkring 70.000 betalende til DAC´s udstillinger i 2018. Det er en pæn fremgang, men meget langt fra ambitionerne. Ifølge direktøren for DAC (NEWS Øresund 19/4 2018) ) ville man op på 200.000 betalende til DACS udstillinger, og DAC skulle blive til en international kulturdestination.

Den målsætning er man altså slet ikke i nærheden af at nå. Det har givet DAC økonomiske problemer. Ikke nok med, at der ikke er kommet tilstrækkeligt med entréindtægter, men det var også meningen, at entréindtægterne skulle udgøre en større del af de samlede indtægter end tidligere.

Opgiver ambitionerne

Ifølge DAC´s årsrapport 2018 vil man prøve i 2019 at få 10% flere betalende gæster til udstillingerne. Man har med andre ord opgivet at nå målet om 200.000 betalende. Det fremgår ikke, om man også har opgivet at få DAC til at blive en international kulturdestination, men med så skuffende besøgstal må det formodes, at det har man.

70.000 besøgende er ikke mange. Det svarer f.eks. til Bornholms Museum (72.000 betalte entré i 2018) eller Hjerl Hede Frilandsmuseum (også 72.000). Louisiana kan man kalde for en international kulturdestination: Det havde 755.000 betalende gæster i 2018.

BLOX

Politiken Byrum (3/7 2019) fandt frem til, at det heller ikke er gået imponerende med BLOX´s aktiviteter. Lejlighederne har ikke kunnet lejes ud: Man har kun lejere i 6 af de 22 lejligheder. Innovationshubben har udlejet 80% af sine lokaler, heraf de 20% til udenlandske virksomheder, som bruger BLOX som et springbræt til det danske marked. Realdania vil naturligvis sige, at det er en succes at kunne udleje 80% af lokalerne, men det virker ikke overbevisende. Det ville have været en succes med den hub, hvis der var venteliste, men her er man kun nået op ca. 60% udlejet og har måttet supplere op med udenlandske virksomheder, der – strengt taget – bruger hubben til noget andet end tilsigtet. (Se også: https://realdaniakritik.dk/hvem-forsvarede-blox/

DAC, hvad nu?

DAC fik i 2018 et vanvittigt stort beløb i støtte: 95 millioner fra Realdania og Realdania By og BYG samt 17 millioner fra de deltagende ministerier. Det svarer til en støtte på 1.600 kr. pr. betalende gæst til udstillingerne. Det er helt sikkert Danmarksrekord i støtte til en kulturinstitution.

Hvor længe kan det blive ved? Har DAC det overhovedet godt hos Realdania?  Penge er som bekendt ikke alt.

”Vi er meget stolte”, sagde afdelingschef Peter Fangel fra Realdania By og Byg, da han tog imod Bygherreprisen 2018.

”Nu er der medvind til ”det klodsede byggeri”, hed det på TV2 Lorrys hjemmeside.

Og nyheden fik omtale i fagpressen, hvor mange skrev om den flotte pris til BLOX: Estate Media, Dagens Byggeri, BYG-TEK, DanskByggeindustri.dk og sikkert mange flere.

Hvem uddeler Bygherreprisen?

Men hvem er det egentlig, der uddeler Bygherreprisen? Det gør Boligfonden Kuben og Bygherreforeningen. Bygherreforeningen er knyttet til Realdania: Den bor til leje i Realdanias Byggeriets Hus – også kaldet Søetatens Pigeskole – ved Nyboder, men er også knyttet ved at modtage penge af Realdania til en lang række projekter. Boligfonden Kuben har en fælles forhistorie med Realdania: Den er en del af resterne af Realdanias mislykkede investeringer i bygge- og boligselskabet Kuben.

Jury formanden for bedømmelseskomitéen for Bygherreprisen er direktør for Lejerbo Palle Adamsen. Han udtalte i begrundelsen for uddelingen: ”Realdania By og Byg sprænger rammerne med deres projekt, der binder byen sammen med havnen og etablerer et nyt kulturelt mødested i København. Samtidig er det lykkedes dem at skabe et erhvervsknudepunkt for arkitektur, design og byggeri.”

Helt uvildig er Palle Adamsen ikke. Han sidder i Realdanias bestyrelse. Han er også formand for Realdania initiativet ”Byggeriets Samfundsansvar”.

Kun lidt bedre er det med de øvrige medlemmer i bedømmelseskomitéen for Bygherreprisen Hanne Ullum er vicedirektør i Bygherreforeningen, der som nævnt ovenfor er knyttet til Realdania. Hun er også aktiv i flere Realdania initiativer ved at sidde i Advisory Board for udviklingsprogrammet TEST og ”Innovation til Marked”. Henrik Mielke er direktør for entreprenørvirksomheden Enemærke og Petersen, som er i gang med et Realdania støttet byggeri i Realdanias byudviklingsprojekt Køge Kyst, har fået en erhvervs Ph.D af Realdania og modtaget en pris af Realdania (Circular Construction Challenge).

Kan man have tillid til byggeriets priser?

Det er ærgerligt med så megen kasketforvirring, fordi formålet med at uddele priser til gode byggerier jo er at fremhæve det gode byggeri og give inspiration og incitament til at bygge godt. Kan man være bekendt både at være formand for en bedømmelseskomité, der uddeler en pris og sidde i bestyrelsen for den virksomhed, der modtager prisen? Og kan offentligheden fortsat have tillid til byggeriets priser?

Der var to andre nominerede byggerier til Bygherreprisen. Begge uden tvivl fremragende: Axel Towers (tegnet af Lundgaard og Tranberg) – de kobberbeklædte bygninger overfor Tivoli – og Frederiksbjerg Skole i Århus (tegnet af Henning Larsen Arkitekter).

(Læs også artiklen om hvem, der kritiserede BLOX og hvem der roste den.)

I Wien har Ritt Bjerregårds vision om billige boliger altid været en realitet. Men hvordan fungerer det system? Og kan vi gøre noget tilsvarende i Danmark?

I Wien bor 60% af indbyggerne i forskellige former for støttet boligbyggeri. En nybygget lejlighed kan lejes til omkring 5000 kr. om måneden. De problemer, vi har herhjemme med, at de dårligst stillede bliver isolerede i særlige områder, og de mere velhavende holder sig for selv, kender man ikke. De mange billige boliger holder priserne på ejerboliger nede. Wien vokser meget  – ligesom København og mange andre byer – men i Wien bygges der en masse boliger, så udbuddet kan holde trit med efterspørgslen. Og det der bygges, er godt: Der eksperimenteres med boligformer, laves spændende arkitektur og udvikles bæredygtigt byggeri. Wien er derfor blevet et sted, som byplanlæggere og byggefolk besøger for at lære, hvordan man skal gøre.

Men hvordan gør de det i Wien?

I Wien fremhæver man, at der ikke en trylleformular. Succesen ses som et resultat af en dygtig koordinering af en række instrumenter indenfor boligpolitik, jordpolitik, finansiering, pålidelige partnere og fremme af innovation. Men der er også en vigtig historisk dimension. Det hele startede med Det Røde Wien.

Det røde Wien

Efter 1. verdenskrig vandt socialdemokraterne i Wien et absolut flertal, som de holdt indtil 1934. Wien blev til en selvstændig delstat, hvilket muliggjorde, at man kunne føre sin egen politik på en række områder. Problemerne var store. Det østrigsk-ungarske kejserrige var brudt sammen, og flygtninge strømmede til Wien. Boligforholdene var elendige. Arbejdsløsheden stor. Sygdomme som tuberkulose og syfilis var udbredte.

På den baggrund startede et omfattende byggeri af kommunale boliger: ”Gemeindebau”. Fra 1923 til 1934 blev der opført 65.000 boliger i 348 bebyggelser. Landets førende arkitekter tegnede, og mange af disse bygninger er i dag fredede. En del blev opført som ”Superblöcke”: Enorme boligkomplekser  som Karl-Marx Hof, der er på 156.000 m2 og 1382 lejligheder blev forsynet med børnehaver, bibliotek, badeanstalt, vaskeri og lægekonsultation.

Nazismen lukkede den periode, men udviklingen fortsatte efter 2. verdenskrig, så der i dag er 220.000 Gemeindebaus spredt over hele Wien. Mange er mindre byggerier, men idéen med store byggerier med mange sociale faciliteter blev fortsat i 60`erne og 70´erne med ”Socialen Städtebaus”. Per-Albinus Hansson bebyggelsen har 6000 lejligheder og ligesom de tidligere Superblöcke en sammenhængende social infrastruktur med børnehaver, bibliotek osv.

Udover de 220.000 kommunale boliger i Wien er der 200.000  andre støttede boliger. I alt er der 890.000 boliger i Wien: næsten halvdelen af boligerne er støttede.

Efter sidste finanskrise holdt det kommunale og støttede byggeri en pause, men i dag er der igen gang i det støttede byggeri med omkring 7.000 boliger om året.

Wien har omkring 1,7 millioner indbyggere, hvilket er noget større end Storkøbenhavns 18 kommuner med 1,3 millioner indbyggere.

Som nævnt mener man i Wien, at succesen ikke er et resultat af en simpel opskrift. I stedet ser man den som en vellykket koordinering af mange instrumenter indenfor 5 dimensioner.

Aktiv boligpolitik

Den aktive boligpolitik går ud fra, at private investorer med deres krav til forretning ikke kan skaffe tilstrækkeligt med boliger, der er til at betale for almindelige mennesker. Boligen ses som afgørende for social sikkerhed: ikke mindst beskedne indkomster har behov for den tryghed, der ligger i en god bolig, der er til at betale. Derfor arbejder Wien fortsat på udbygge det kommunale og støttede byggeris andel af boligmassen.

Boligpolitikken, mener man i Wien, skal være inklusiv: Den skal ikke kun sigte mod grupper med forholdsvis små indkomster. Den øvre grænse for, hvornår man kan få adgang til en billig bolig, er derfor sat højt til næsten 100.000 euro for 2 voksne og 2 børn. 75% af indbyggerne i Wien ligger indenfor denne grænse. I Wien har man følgelig ikke en voldsom segration: små indkomster og middelklassen bor sammen.

Også byfornyelse er prioriteret højt og foregår på støttede vilkår.

Fremsynet jordpolitik

Den anden af de fem dimensioner er jordpolitik. Wien har siden 1984 haft en fond, som opkøber jordarealer med henblik på byggemodning og senere byggeri. Fonden køber gerne tidligt. Private investorer tør ofte ikke løbe risikoen med at vente i måske 10 år før, et byggeri kan komme i gang. Køb og omdannelse af arealer er styret politisk gennem en overordnet planlægning af behovet for infrastruktur og offentlige anlæg.

Bæredygtig finansiering

Indtægter og udgifter på det støttede byggeri i Wien (2016) i milliarder dkr.

	Udgifter	Indtægter	Nettotilskud
Nybyggeri	2,5	Afdrag på lån : 2,3
Renovering	1,9	Statstilskud : 1,0
Huslejetilskud	0,5
I alt	4,9	3,3	1,6

Wien bruger årligt omkring 650 millioner euro (4,9 milliarder dkr.) på tilskud til boliger: 330 millioner (2,5 milliarder dkr) på nybyggeri, 250 millioner (1,9 milliarder dkr) på renovering og 70 millioner (0,5 milliarder dkr) på boligydelse.

Størstedelen af støtten bliver givet som lån, som bliver tilbagebetalt med 300 millioner euro (2,3 milliarder dkr). I alt har Wien på den måde udestående lån på 3,5 milliarder euro (26 milliarder dkr).

Nettoudgiften for Wien er ikke ret stor: 1,6 milliarder dkr eller 3.800 dkr. Bolig, når der er 420.000  boliger.

2,5 milliarder i tilskud til at bygge 7000 boliger  lyder også billigt, når huslejen lander på 5.000 kr. Det svarer til et tilskud (billigt lån) på omkring 350.000 kroner pr bolig.

Det offentlige tilskud i form af lån udgør 1/3 af lånebehovet for opførelse af en ny bolig. (Ja, de bygger billigt i Wien.) Resten bliver finansieret gennem dels et indskud fra beboerne (højst 12,5% af byggeomkostningerne, men som regel mindre), dels bygherrens privat optagede lån. For at holde huslejen nede skal der først betales af på det offentlige lån, når det private lån er afdraget.

I Wien er den maksimalt tilladte husleje i  støttet nybyggeri på 428 kr./m2 i årsleje i såkaldt ”kaltmiete”, dvs. husleje uden forbrug som varme, vand, moms og  vedligehold. Kaltmiete er et udtryk for renter og afdrag på lån til opførelsesomkostningerne. Det giver knap 4.000 kr. i månedlig husleje for 100 m2 – stadig uden forbrug og vedligehold – men med moms.

I forhold til alment boligbyggeri i København er forskellen stor: F.eks. koster en ny lejlighed i FSB´s Skyttehusene ved Bellacenteret til indflytning i år 11.550 kr. (omregnet til 100 m2 og uden varme og vedligehold). I København er husleje i et støttet nybyggeri altså næsten 3 gange så dyrt som i Wien.

I Wien mener man imidlertid, at selv den husleje kan være lidt dyr for nogen, og man er derfor begyndt på et program med såkaldte ”smartwohnungen”. Disse er mindre, men skulle være mere arealeffektive, og kan lejes ud noget billigere.

Gode partnere

Som nævnt er det ikke kun kommunen, der ejer og bygger støttet byggeri. De almene boligselskaber bygger og ejer endda lidt mere.

Der er 57 ”gemeinnützige Bauvereinen” i Wien. Deres forretning af egenkapitalen er begrænset ved lov, de skal bruge deres overskud til at bygge for og, når tilskuddet til boligerne er afdraget, betaler lejerne et bidrag til selskaberne, som skal bruge dette til at bygge nyt for. En 100 m2 lejlighed betaler omkring 1.300 kr. om måneden i et sådan bidrag.

I Wien betragter man de almennyttige boligselskaber som de rigtige partnere, fordi de ikke skal have en fortjeneste på deres bygninger og er tvunget til at bygge. Tilsvarende betragter man det for risikofyldt at støtte sig på private bygherrer, fordi disses aktivitet er meget afhængig af den almindelige rente: Ved lav rente er det attraktivt at bygge, men når renten stiger vil de private bygherrer blive tilskyndet til at investere i noget andet end nybyggeri.

Innovationsfremme

Der gøres meget i Wien for at fremme innovation og høj kvalitet i byggeriet.

For mindre byggesager (mindre end 300 boliger) findes et ”Grundstücksbeirat”: et råd med eksperter indenfor arkitektur, landskabsarkitektur, byøkologi, social bæredygtighed og økonomi. Rådet bedømmer detaljeret alle mindre projekter med henblik på at forbedre kvaliteten.

Ved større byggeprojekter udskrives der en konkurrence, hvor kriteriet er høj kvalitet i forhold til prisen – og innovative idéer. Dommer i konkurrencer er det samme Gründstücksbeirat suppleret med andre relevante eksperter.

Det bruges også at udskrive konkurrence indenfor temaer som ungdomsboliger, generationsblandede byggerier, interkulturelle bebyggelser etc. Konkurrencekriterierne bliver hele tiden videreudviklet ud fra de indhøstede erfaringer. De indsendte konkurrenceforslag bliver udgivet i særlige årbøger for at fremme vidensdeling og idéudvikling.

Kan vi i Danmark lære noget af Wien?

Mange storbyer lider af de samme problemer som København og andre byområder i Danmark: hurtig tilvækst og boligpriser der er så høje, at almindelige indkomster ikke længere har råd til at bo i byen. Hvad er Wiens hemmelighed, kunne vi ikke lige kopiere modellen, og hvorfor har vi ikke allerede gjort det?

Det første der springer i øjnene er selvfølgelig Wiens historie. Siden 1. verdenskrig har man haft en boligpolitik, der med et socialt sigte har sørget for billige boliger.

I Danmark har vi i mange år haft en boligpolitik – hvis man kan kalde det sådan – med det modsatte sigte. For snart længe siden blev det tilladt at udstykke udlejningsejendomme i ejerlejligheder. Det gav et gevaldigt opsving i ejendomspriserne. I de senere år har man givet mulighed for spekulation i andelsboliger, som er steget meget i værdi. Billige lejeboliger forsvinder i hastigt tempo, fordi de kan moderniseres på vilkår, hvor udgift til at installere nyt bad og køkken kommer igen mange gange i form af større lejeindtægt og øget ejendomsværdi. Tænk på Blackstones køb af ejendomme på Frederiksberg. Det almene boligbyggeri har været under stadige angreb, og her til sidst er der blevet vedtaget den såkaldte ghettoplan, hvor boligselskaberne skal rive deres egne boliger ned for de penge, de selv har sparet op i Landsbyggefonden.

I stedet for at sørge for boliger til en fornuftig pris har man fremmet stigende boligpriser og en reduktion i antallet af forholdsvis billige boliger. Man skulle tro, at formålet har været at sikre de, der har købekraften, muligheden for at bo i gode lejligheder med en central beliggenhed.

Sammenligning af byggeomkostninger og husleje (2016) i støttet byggeri i København og Wien i dkr.

	København	Wien
Grundpris pr bygget m2	4.000 kr.	2.000 kr.
Total byggepris	19.790	13.500
I alt pr m2	23.790	15.500
Husleje (kaltmiete) for 100 m2	11.500 1)	4.000

 1)Eksempel fra København 2019.

(Tallene i tabellen bør tages med et gran salt. I tallene for København er rammebeløbet for alment byggeri fordelt på grundpris og byggeomkostninger ved hjælp af oplysninger fra ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. I virkeligheden er grundprisen i København ofte så høj, at det er umuligt at bygge indenfor rammebeløbet. Men, hvor man alligevel har fundet en grund, passer tallet nok meget godt.)

Det springer i øjnene, at byggegrundene er  billigere i Wien. Det må ses i sammenhæng med den ovenfor omtalte langsigtede jordpolitik, man har praktiseret i Wien.

I København har man gjort det helt anderledes. København har sit eget byudviklingsselskab By og Havn, som ejer og har ejet enorme arealer i havnen og i Ørestaden. Indtægterne fra grundsalget blev bestemt til at skulle finansiere metroen. By og Havn er derfor tvunget til at sælge sin jord dyrt. Udover at dette gør det rigtig svært at få opført billige boliger i København, så giver det også vanskeligheder for en god byudvikling. Der skal bygges højt og tæt. Og det er vanskeligt at stille for mange krav til de developere, der skal bygge på grundene. Jo flere krav om grønne arealer, bæredygtighed osv., jo mindre vil de betale for grundene.

Byggeomkostningerne er også lavere i Wien. Det er naturligvis vanskeligt at sammenligne byggeomkostninger mellem lande, fordi der indgår så mange faktorer. Imidlertid må det antages, at det højere prisniveau i Danmark blandt andet skyldes, at man ikke på den samme systematiske måde som i Wien arbejder på at optimere pris og kvalitet. Det kan også tænkes, at de høje salgspriser for boliger i København påvirker byggepriserne. Når en nybygget bolig kan sælges for i hvert fald 50.000 kr. pr m2 – de nye boliger i Tuborg Havn sælges for 160.000 kr. pr m2 – så er det nok svært at presse entreprenørerne. For slet ikke at tale om, at det er svært at skabe grundlag for innovation og bedre og billigere byggeri. Endelig skal det dog retfærdigvis sige, at i Østrig er momsen på byggeri kun 10% mod 25% i Danmark.

Den meget lave husleje i det støttede byggeri i Wien skal naturligvis også ses i sammenhæng med selve støtten. I Wien gives der billige lån til 1/3 del af byggeriets pris. Lånene skal først afdrages, når de private lån er afviklet. Det svarer meget godt til den danske form for støtte, hvor kommunerne skal stille med tilsvarende lån, men kun for 10% af byggeriets pris. Og så skal beboerne mønstre et  større indskud end i Danmark.

Faktisk findes der også eksempler på forholdsvis billigt byggeri i Danmark. Almenbolig+ kan udleje nye lejligheder i Ørestaden til ca. 8000 kr. for 100m2. Prisen skyldes lavere byggeomkostninger, fordi man bruger fabriksfremstillede moduler i træ; lavere driftsomkostninger, fordi beboerne selv skal stå for en del af drift og vedligehold; at man finder mindre grunde, som man kan købe fordelagtigt, og endeligt, at boligerne ikke er helt færdiggjorte ved indflytningen. (Dette sidste svarer i virkeligheden til et større beboer indskud.) Og nye, almene boliger er billigere i provinsen: Lejerbo bygger f.eks. Skudehavnen i Vejle, hvor lejen i store træk svarer til Almenbolig+ i København.

Systemet i Wien er sund fornuft

Men alle disse forbehold taget, så er det ikke til at komme uden om, at man i Wien for et beskedent beløb i støtte kan tilbyde indbyggerne særdeles billige boliger. I modsætning til dagens gængse opfattelse, hvor al offentlig støtte er skrækkeligt, dyrt og økonomisk ødelæggende, så virker systemet i Wien som sund fornuft. Eneste trøst kan være, at Wien er undtagelsen, mens alle andre byer i den vestlige verden har de samme problemer som København.

I Wien har man for en udgift på 2,6 milliarder danske kroner om året 420.000 gode, billige boliger svarende til cirka halvdelen af bestanden af boliger.

I Danmark bruger vi alene på boligsikring omkring 15 milliarder.

I Danmark har vi 2.646.000 beboede boliger. Man kunne lege, at halvdelen af dem skulle være billige ligesom i Wien, altså 1.323.000 boliger. Med en støtte af samme omfang som i Wien ville det koste Danmark omkring 3 gange så meget som for Wiens 420.000 boliger: 2,6 milliarder kroner x 3 eller  måske 8 milliarder dkr.

Alene i boligstøtte koster det danske system de offentlige kasser dobbelt så meget, som man bruger i Wien. Men udover tilskud til huslejen støttes boliger i Danmark med andre store beløb: rentefradrag, det almene byggeri støttes og håndværkerfradraget er heller ikke billigt. (Omvendt betales der også et stort beløb i ejendomsskatter.)

Det danske system fremmer værdistigninger på fast ejendom, hæmmer udviklingen af godt og billigere byggeri, øger den økonomiske ulighed og skaber problemer med opdelte byområder. Og det er dyrt for de offentlige kasser.

Det kunne synes genialt at finansiere den københavnske metro med værdistigningerne på byggegrunde, men det har givet voldsomme bivirkninger. Det ville måske have været bedre at finansiere metroen på anden vis og fået en bedre og mere inkluderende byudvikling.

Man kan spørge, om det ville være muligt at efterligne Wien. I København skulle man ændre vilkårene for By og Havn, finde en anden finansiering til metroen og forbedre støtten til det almene byggeri.

Også det øvrige land har et problem, fordi kommunerne er forpligtiget til at sælge byggegrunde dyrest muligt. Hvis kommunerne selv ejer jorden – og ikke har lagt jorden over i et kommunalt byudviklingsselskab – kan de dog reservere grunde til billigt byggeri. Med en sådan reservation bliver grundenes værdi mindre, og kommunen kan sælge til den højestbydende indenfor denne kategori.

Ikeas byggekoncept ”BoKlok” minder en del om Almenbolig+, men har svært ved at finde byggegrunde i Danmark, så noget tyder på, at kommunerne ikke er meget for at benytte sig af deres mulighed for at sælge grunde til billigt boligbyggeri.

Så svaret bliver desværre nok nej. Det vil være meget vanskeligt at efterligne Wien og få store mængder godt og billigt byggeri i Danmark. Vi er gået alt for langt væk fra en social boligpolitik. Boliger i Danmark er et spekulationsobjekt.

Som de siger i Wien: Der er ikke en snuptagsløsning. Hvis man holder godt fast i en overordnet boligpolitik, hvor boliger først og fremmest er en del af velfærden, kan man sikre billige grunde og godt og billigt boligbyggeri.

Litteratur

Jeg har navnlig støttet mig på

Dr. Michael Ludwig: ”Das Wiener Modell – der soziale Wohnungsbau in Wien.”

Lukas Kapeller: ”Hauptstadt des bezahlbaren Wohnens”, Zeit online, 28/3 2017

Der er mange kilder på nettet:

https://www.gbv.at/Mitglied/Bundesland/W (En fortegnelse over alle almennyttige boligselskaber i Wien. Man kan klikke videre og læse om de enkelte selskaber.)

https://www.wienerwohnen.at/ (En hjemmeside for de kommunale boliger i Wien)

https://www.wien.gv.at/bauen-wohnen/ (Bystyret i Wien har en hjemmeside med et afsnit om byggeri i Wien)

En dejlig arkitekturbog med masser af billeder:

Walter Ziednicek: ”Architektur des Roten Wien”, Verlag Walter Zednicek, Wien 2009.

I årenes løb er der i dagspressen skrevet en del kritiske artikler om Realdania. Virksomhedens høje omkostningsniveau og dens store tab på uheldige aktiviteter er blevet påpeget. Realdanias sammenblanding af donationer og forretning er blevet kritiseret, ligesom virksomhedens dominerende måde at være bygherre på har generet. Og Folketinget har grebet ind og forsøgt at stoppe Realdanias konkurrenceforvridende aktiviteter. Men kritik af Realdania har det med at løbe ud i sandet. Her er der links til nogle af de artikler i dagspressen, som har afdækket betænkelige forhold i Realdania:

• Berlingske omtalte allerede i 2005 det høje lønniveau til ledelsen af Realdania. Og fulgte op med at skrive om kasketforvirringen i Realdania.

• Berlingske var også interesseret i Realdanias tab på virksomhederne Kuben og Dania Capital. Berlingske mente, at Dania Capital var Danmarks dårligste kapitalfond.

• Da Jesper Nygård blev direktør for Realdania, kårede Berlingske ham til ugens taber.

• Information har interesseret sig for Realdanias store magt.

• På Grønland blev Realdania upopulær på at stille betingelser for et projekt.

• At Realdania virker konkurrenceforvridende har været oppe at vende flere gange.

• Politiken gav en grundig behandling af Realdania i en række artikler i 2010: Er Realdania vor tids Christian den fjerde? Arkitekter: Pengetank er for magtfuld Kritik af pengetank overrasker direktører Det blev som Realdania ville Realdania blander gaver og forretning

Og her kan du læse nogle de indlæg, jeg selv har skrevet om Realdania: Kronik i Politiken Debatindlæg i Arkitekten Debatindlæg i Altinget

Nyhedsmail

Der vil løbende komme nye indlæg på denne blog, både om Realdania og generelt om byer og byggeri.

Der vil blive blive fulgt op på Realdanias initiativer: Hvordan går det med BLOX og Dansk Arkitekturcenter? Hvad sker der i teknologihubben i BLOX?

Skriv dig op til nyhedsbrevet her, så får du en mail, når der kommer nye indlæg på bloggen. Andet vil jeg ikke plage dig med, og du kan altid melde fra igen: krk@kabelmail.dk

Indlæg modtages gerne

Jeg vil gerne optage indlæg fra læserne. Skriv et indlæg til bloggen nedenfor eller send en mail til mig: krk@kabelmail.dk

Jeg  forbeholder mig ret til at undersøge dine relationer til Realdania. Hvis du er knyttet til Realdania på en eller anden måde, vil dit indlæg blive forsynet med en bemærkning om dette. Jeg forbeholder mig også ret til at afvise eller redigere i indlæg, der indeholder fornærmende eller krænkende udsagn.